[{"data":1,"prerenderedAt":1298},["ShallowReactive",2],{"blog-investir-a-bordeaux-rentabilite":3,"related-investir-a-bordeaux-rentabilite":178},{"id":4,"title":5,"author":6,"body":7,"category":155,"date":156,"description":157,"extension":158,"featured":159,"image":160,"meta":165,"navigation":166,"path":167,"published":166,"readingTime":168,"seo":169,"sitemap":170,"stem":171,"tags":172,"__hash__":177},"blog\u002Fblog\u002Finvestir-a-bordeaux-rentabilite.md","Investir à Bordeaux : est-ce encore rentable en 2026 ?","EDL 33",{"type":8,"value":9,"toc":144},"minimark",[10,14,19,22,25,28,32,35,38,47,62,66,69,72,75,78,82,85,88,91,95,98,101,104,112,119,123,126,129,133,136],[11,12,13],"p",{},"Investir à Bordeaux reste une question centrale pour tout porteur de projet locatif en 2026. Après plusieurs cycles de tension puis d'ajustement, le marché bordelais conserve des atouts structurels — attractivité démographique, pôle universitaire, économie diversifiée — qui maintiennent sa pertinence pour les investisseurs. Mais la réponse à la rentabilité dépend aujourd'hui d'une lecture plus fine : encadrement des loyers, quartiers à privilégier, fiscalité du LMNP, et qualité de gestion opérationnelle du bien. Ce guide fait le point sur ce qu'il faut regarder concrètement avant de se lancer à Bordeaux et dans sa métropole.",[15,16,18],"h2",{"id":17},"le-marché-locatif-bordelais-en-2026-une-demande-qui-reste-soutenue","Le marché locatif bordelais en 2026 : une demande qui reste soutenue",[11,20,21],{},"Bordeaux affiche toujours une pression locative forte, portée par la croissance continue de sa population, l'attractivité de la métropole pour les entreprises tertiaires et son statut de deuxième pôle universitaire d'Aquitaine. Les communes limitrophes comme Mérignac, Pessac, Talence ou Bègles bénéficient du même mouvement de fond, avec des profils de locataires variés : étudiants, jeunes actifs en mobilité professionnelle, familles cherchant à se loger hors du centre intra-boulevards.",[11,23,24],{},"Cette demande se traduit par des délais de commercialisation courts sur la plupart des typologies. Un T2 correctement positionné en prix et dans un quartier bien desservi se loue généralement en quelques jours dans les secteurs tendus. Les vacances locatives restent limitées hors période de basse saison, à condition que le bien soit bien présenté et que l'état des lieux d'entrée soit irréprochable — ce dernier point évite les contentieux qui peuvent rallonger la rotation d'un logement à l'autre.",[11,26,27],{},"Côté offre, le ralentissement de la construction neuve observé depuis plusieurs années a réduit les arrivées de biens récents sur le marché, ce qui soutient mécaniquement les loyers des biens existants de qualité équivalente. La métropole bordelaise garde donc sa place dans le panorama des grandes agglomérations attractives pour l'investissement locatif, mais la marge de manœuvre sur les loyers s'est resserrée.",[15,29,31],{"id":30},"rentabilité-brute-et-nette-les-ordres-de-grandeur","Rentabilité brute et nette : les ordres de grandeur",[11,33,34],{},"La rentabilité brute d'un investissement locatif à Bordeaux se situe dans une fourchette raisonnable mais éloignée des rendements à deux chiffres parfois observés dans d'autres villes moyennes. Les secteurs les plus tendus du centre et des quartiers Chartrons ou Bastide offrent généralement une rentabilité brute plus basse, compensée par une sécurité locative élevée et un potentiel de valorisation patrimoniale. Les communes périphériques de la métropole bordelaise affichent souvent des rendements bruts supérieurs, au prix d'une rotation parfois plus fréquente.",[11,36,37],{},"De la rentabilité brute à la rentabilité nette, plusieurs postes entrent en jeu : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion éventuels, et frais liés à la rotation (entretien, rafraîchissements, états des lieux). Un investisseur prudent prévoit également un fonds de roulement pour les vacances locatives imprévues et les gros travaux votés en assemblée générale.",[11,39,40,41,46],{},"Pour optimiser la rentabilité nette, le choix du régime fiscal est déterminant. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) avec amortissement reste une option très utilisée à Bordeaux pour les studios et T2 destinés aux étudiants ou jeunes actifs. Pour une ",[42,43,45],"a",{"href":44},"\u002Fblog\u002Flouer-vide-ou-meuble-bordeaux","comparaison détaillée entre location vide et meublée à Bordeaux",", plusieurs critères sont à peser au-delà du seul rendement brut : rotation, fiscalité, inventaire, profil des locataires ciblés.",[48,49,53,59],"cta",{"label":50,"to":51,"variant":52},"Voir l'offre investisseurs","\u002Fpour-qui\u002Finvestisseurs-locatifs","card",[11,54,55],{},[56,57,58],"strong",{},"Prêt à vous lancer dans l'investissement locatif à Bordeaux ?",[11,60,61],{},"EDL 33 accompagne les investisseurs avec des états des lieux rigoureux et des rapports cohérents d'un bien à l'autre, sur Bordeaux et 15 km alentour. Du lundi au vendredi 8h-19h et le samedi 9h-17h.",[15,63,65],{"id":64},"où-investir-en-priorité-dans-la-métropole-bordelaise","Où investir en priorité dans la métropole bordelaise ?",[11,67,68],{},"Chaque secteur de l'agglomération présente un profil de rentabilité et de risque distinct. Les quartiers d'hypercentre comme le Triangle d'Or, Saint-Pierre ou les Chartrons conservent une forte valeur patrimoniale mais des prix d'acquisition élevés qui pèsent sur le rendement. Ces zones sont plutôt pertinentes pour un investisseur privilégiant la valorisation à long terme plutôt que le cash-flow immédiat.",[11,70,71],{},"À l'opposé, les communes de la première couronne — Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Villenave-d'Ornon, Le Bouscat — offrent un équilibre souvent intéressant entre prix d'entrée, demande locative et qualité de vie. Pessac et Talence tirent profit de la proximité du campus universitaire, ce qui garantit un flux de candidats constant pour les studios et T2. Mérignac, avec son pôle aéronautique et ses zones d'activité tertiaire, attire les jeunes cadres en mobilité et les familles cherchant des maisons avec jardin.",[11,73,74],{},"La rive droite (Cenon, Lormont, Floirac) a connu un rattrapage important ces dernières années grâce aux investissements urbains et à l'arrivée du tramway. Les prix y restent plus accessibles, ce qui autorise des rendements bruts supérieurs, à condition de bien sélectionner la résidence et l'environnement immédiat. Une visite rigoureuse du bien et de son environnement reste le meilleur garde-fou contre les erreurs d'appréciation sur photos.",[11,76,77],{},"Enfin, les communes situées en limite de métropole ou au-delà du rayon de 15 km autour de Bordeaux peuvent offrir des prix encore plus attractifs mais demandent une analyse locale fine : tension locative réelle, équipements de proximité, desserte en transports. Au-delà du rayon standard, un état des lieux professionnel s'accompagne de frais kilométriques de 0,80 €\u002Fkm aller-retour, à prévoir dans le budget d'exploitation.",[15,79,81],{"id":80},"lencadrement-des-loyers-à-bordeaux-ce-que-ça-change-concrètement","L'encadrement des loyers à Bordeaux : ce que ça change concrètement",[11,83,84],{},"Bordeaux est soumise à un dispositif d'encadrement des loyers qui plafonne les loyers au mètre carré selon le type de bail, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement. Pour un investisseur, cela impose deux choses : vérifier systématiquement le loyer de référence applicable avant de fixer le prix, et intégrer ce plafond dans les calculs de rentabilité dès l'acquisition. Un bien acheté sur la base d'un loyer espéré supérieur au plafond voit sa rentabilité effective s'éroder dès la première mise en location.",[11,86,87],{},"Le complément de loyer reste possible dans certains cas de logements présentant des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue remarquable, prestations haut de gamme), mais il doit être justifié au contrat et peut être contesté par le locataire. Ignorer ces règles expose à des sanctions et à des reversements rétroactifs qui plombent durablement la rentabilité effective du bien.",[11,89,90],{},"L'encadrement ne s'applique pas de façon uniforme à toute la métropole bordelaise. Les communes périphériques suivent parfois des règles différentes ou ne sont pas soumises au dispositif, ce qui peut renforcer l'attractivité relative de certains secteurs pour un investisseur à la recherche de flexibilité sur la fixation du loyer. Ce point mérite d'être vérifié commune par commune avant tout engagement.",[15,92,94],{"id":93},"les-points-de-vigilance-pour-sécuriser-son-investissement","Les points de vigilance pour sécuriser son investissement",[11,96,97],{},"Au-delà du calcul de rentabilité, plusieurs éléments opérationnels conditionnent la réussite d'un investissement locatif à Bordeaux. La qualité des diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz selon le cas) doit être vérifiée avant toute signature d'acquisition : un bien classé F ou G au DPE est désormais soumis à des restrictions de location croissantes, et peut nécessiter des travaux d'isolation ou de chauffage dont le coût doit être intégré au plan de financement initial.",[11,99,100],{},"La qualité des états des lieux d'entrée et de sortie est un autre facteur sous-estimé par beaucoup d'investisseurs, alors qu'il détermine directement le niveau de retenue possible sur le dépôt de garantie et la capacité à facturer les remises en état. Un état des lieux bâclé ou non contradictoire expose à des litiges, à des frais non refacturables et à des vacances locatives allongées entre deux locataires.",[11,102,103],{},"La gestion des charges récupérables et non récupérables mérite aussi une attention particulière. Dans une copropriété, certaines dépenses peuvent peser lourd sur le rendement net : ravalement, ascenseur, remplacement de chaudière collective. Consulter les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant toute acquisition reste une règle d'hygiène essentielle pour identifier les travaux à venir et les budgeter.",[11,105,106,107,111],{},"L'assurance loyers impayés, la garantie Visale ou le recours à un garant solide sont à arbitrer selon le profil du locataire et la zone. Pour un studio étudiant à Pessac, le fonctionnement diffère d'un T3 familial à Mérignac. Le choix d'un état des lieux professionnel, ",[42,108,110],{"href":109},"\u002Fblog\u002Fcombien-coute-etat-des-lieux-gironde","dont le coût en Gironde est détaillé dans notre guide tarifaire",", s'amortit rapidement en cas de litige avéré ou de rotation fréquente.",[11,113,114,115,118],{},"Pour les investisseurs qui gèrent plusieurs lots, la délégation de certaines tâches répétitives — dont les états des lieux — permet de se concentrer sur les décisions patrimoniales. J'accompagne les ",[42,116,117],{"href":51},"investisseurs locatifs sur Bordeaux et sa métropole"," avec des constats rigoureux et des rapports exploitables pour chaque rotation, dans un format cohérent d'un bien à l'autre.",[15,120,122],{"id":121},"anticiper-la-fiscalité-et-la-structuration-du-projet","Anticiper la fiscalité et la structuration du projet",[11,124,125],{},"Le choix de la structure d'investissement influe autant sur la rentabilité nette que le prix d'achat lui-même. Détention en nom propre, SCI à l'impôt sur le revenu, SCI à l'impôt sur les sociétés, LMNP, LMP : chaque régime a ses propres règles d'amortissement, d'imposition des loyers et de traitement des plus-values à la revente. Pour un premier investissement, le LMNP au régime réel reste souvent la solution la plus simple et la plus efficace sur les petites surfaces destinées à la location meublée, grâce à l'amortissement comptable qui réduit significativement la base imposable pendant les premières années.",[11,127,128],{},"Pour les investisseurs qui ambitionnent de constituer un patrimoine sur plusieurs biens, la SCI à l'IS devient pertinente au-delà d'un certain seuil, en permettant la réinjection des bénéfices sans frottement fiscal immédiat. À l'inverse, une SCI à l'IR conserve l'intérêt de la transparence fiscale et facilite la transmission familiale. Le choix dépend de l'horizon de détention, du nombre de biens visés et de la situation patrimoniale globale de l'investisseur. Un échange préalable avec un conseiller fiscal spécialisé en immobilier locatif reste un investissement rentable avant toute acquisition significative.",[15,130,132],{"id":131},"ce-quil-faut-retenir-pour-investir-à-bordeaux-en-2026","Ce qu'il faut retenir pour investir à Bordeaux en 2026",[11,134,135],{},"Investir à Bordeaux reste rentable en 2026 à condition de bien sélectionner son secteur, de calibrer son régime fiscal et de sécuriser les phases clés de la vie locative — mise en location, état des lieux d'entrée, suivi des charges, sortie de locataire. La métropole conserve une demande soutenue, mais les marges de manœuvre sur les loyers sont encadrées ; la différenciation se fait désormais sur la qualité opérationnelle plus que sur le simple rendement brut.",[11,137,138,139,143],{},"Les ",[42,140,142],{"href":141},"\u002Fetat-des-lieux\u002Fbordeaux","spécificités du marché bordelais"," et de sa première couronne méritent une analyse dédiée avant tout investissement. Pour déléguer vos états des lieux sur Bordeaux et 15 km alentour, contactez EDL 33 : du lundi au vendredi 8h-19h et le samedi 9h-17h, avec des rapports remis dès la fin de la visite.",{"title":145,"searchDepth":146,"depth":146,"links":147},"",2,[148,149,150,151,152,153,154],{"id":17,"depth":146,"text":18},{"id":30,"depth":146,"text":31},{"id":64,"depth":146,"text":65},{"id":80,"depth":146,"text":81},{"id":93,"depth":146,"text":94},{"id":121,"depth":146,"text":122},{"id":131,"depth":146,"text":132},"immobilier-locatif","2026-04-17","Marché locatif, rentabilité, quartiers à privilégier, encadrement des loyers : tout ce qu'il faut savoir pour investir à Bordeaux en 2026.","md",false,{"src":161,"alt":162,"width":163,"height":164},"\u002Fimages\u002Fblog\u002Finvestir-a-bordeaux-rentabilite\u002Fhero.jpg","Immeubles haussmanniens à Bordeaux, investissement locatif",1200,630,{},true,"\u002Fblog\u002Finvestir-a-bordeaux-rentabilite",9,{"title":5,"description":157},{"loc":167},"blog\u002Finvestir-a-bordeaux-rentabilite",[173,174,175,176],"investissement locatif","Bordeaux","rentabilité locative","marché immobilier","5ZKh2TdSgc2ySu9fOsSdxhkY9mulrHRkOjeh2hmqllM",[179,272],{"id":4,"title":5,"author":6,"body":180,"category":155,"date":156,"description":157,"extension":158,"featured":159,"image":267,"meta":268,"navigation":166,"path":167,"published":166,"readingTime":168,"seo":269,"sitemap":270,"stem":171,"tags":271,"__hash__":177},{"type":8,"value":181,"toc":258},[182,184,186,188,190,192,194,196,198,202,210,212,214,216,218,220,222,224,226,228,230,232,234,236,240,244,246,248,250,252,254],[11,183,13],{},[15,185,18],{"id":17},[11,187,21],{},[11,189,24],{},[11,191,27],{},[15,193,31],{"id":30},[11,195,34],{},[11,197,37],{},[11,199,40,200,46],{},[42,201,45],{"href":44},[48,203,204,208],{"label":50,"to":51,"variant":52},[11,205,206],{},[56,207,58],{},[11,209,61],{},[15,211,65],{"id":64},[11,213,68],{},[11,215,71],{},[11,217,74],{},[11,219,77],{},[15,221,81],{"id":80},[11,223,84],{},[11,225,87],{},[11,227,90],{},[15,229,94],{"id":93},[11,231,97],{},[11,233,100],{},[11,235,103],{},[11,237,106,238,111],{},[42,239,110],{"href":109},[11,241,114,242,118],{},[42,243,117],{"href":51},[15,245,122],{"id":121},[11,247,125],{},[11,249,128],{},[15,251,132],{"id":131},[11,253,135],{},[11,255,138,256,143],{},[42,257,142],{"href":141},{"title":145,"searchDepth":146,"depth":146,"links":259},[260,261,262,263,264,265,266],{"id":17,"depth":146,"text":18},{"id":30,"depth":146,"text":31},{"id":64,"depth":146,"text":65},{"id":80,"depth":146,"text":81},{"id":93,"depth":146,"text":94},{"id":121,"depth":146,"text":122},{"id":131,"depth":146,"text":132},{"src":161,"alt":162,"width":163,"height":164},{},{"title":5,"description":157},{"loc":167},[173,174,175,176],{"id":273,"title":274,"author":6,"body":275,"category":155,"date":1269,"description":1270,"extension":158,"featured":159,"image":1271,"meta":1274,"navigation":166,"path":44,"published":166,"readingTime":1286,"seo":1287,"sitemap":1291,"stem":1292,"tags":1293,"__hash__":1297},"blog\u002Fblog\u002Flouer-vide-ou-meuble-bordeaux.md","Louer vide ou meublé à Bordeaux : que choisir en 2026 ?",{"type":8,"value":276,"toc":1231},[277,284,288,291,296,396,402,406,413,447,450,454,458,461,475,478,482,485,502,505,516,523,527,531,538,542,545,571,575,690,695,702,706,713,717,743,751,755,816,824,828,838,842,874,882,886,919,922,926,1046,1050,1054,1082,1086,1107,1111,1138,1142,1146,1149,1153,1156,1160,1163,1167,1175,1179,1182,1185,1189,1192],[11,278,279,280,283],{},"Investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux implique un choix structurant dès le départ : ",[56,281,282],{},"louer vide ou meublé ?"," Chaque option présente des avantages et des contraintes en termes de fiscalité, de rentabilité, de gestion locative et, point souvent négligé, d'état des lieux. EDL 33, expert en états des lieux à Bordeaux et en Gironde, propose un comparatif complet pour aider les investisseurs à prendre la bonne décision en 2026.",[15,285,287],{"id":286},"le-cadre-juridique-deux-régimes-bien-distincts","Le cadre juridique : deux régimes bien distincts",[11,289,290],{},"Avant de comparer la rentabilité, il est essentiel de comprendre les différences réglementaires entre location vide et meublée.",[292,293,295],"h3",{"id":294},"comparatif-des-conditions-de-bail","Comparatif des conditions de bail",[297,298,299,315],"table",{},[300,301,302],"thead",{},[303,304,305,309,312],"tr",{},[306,307,308],"th",{},"Critère",[306,310,311],{},"Location vide",[306,313,314],{},"Location meublée",[316,317,318,332,345,358,371,384],"tbody",{},[303,319,320,326,329],{},[321,322,323],"td",{},[56,324,325],{},"Durée du bail",[321,327,328],{},"3 ans minimum (6 ans pour une SCI)",[321,330,331],{},"1 an (9 mois pour un étudiant)",[303,333,334,339,342],{},[321,335,336],{},[56,337,338],{},"Dépôt de garantie",[321,340,341],{},"1 mois de loyer HC",[321,343,344],{},"2 mois de loyer HC",[303,346,347,352,355],{},[321,348,349],{},[56,350,351],{},"Préavis du locataire",[321,353,354],{},"3 mois (1 mois en zone tendue*)",[321,356,357],{},"1 mois",[303,359,360,365,368],{},[321,361,362],{},[56,363,364],{},"Préavis du propriétaire",[321,366,367],{},"6 mois",[321,369,370],{},"3 mois",[303,372,373,378,381],{},[321,374,375],{},[56,376,377],{},"Régime fiscal",[321,379,380],{},"Revenus fonciers",[321,382,383],{},"BIC (LMNP \u002F LMP)",[303,385,386,391,394],{},[321,387,388],{},[56,389,390],{},"Encadrement des loyers",[321,392,393],{},"Oui (Bordeaux zone tendue)",[321,395,393],{},[11,397,398],{},[399,400,401],"em",{},"Bordeaux est classée zone tendue depuis 2014, ce qui ramène le préavis locataire à 1 mois en location vide également.",[292,403,405],{"id":404},"les-obligations-spécifiques-au-meublé","Les obligations spécifiques au meublé",[11,407,408,409,412],{},"Pour qu'un logement soit juridiquement considéré comme meublé, il doit contenir ",[56,410,411],{},"au minimum 11 éléments de mobilier"," définis par le décret du 31 juillet 2015 :",[414,415,416,420,423,426,429,432,435,438,441,444],"ul",{},[417,418,419],"li",{},"Literie avec couette ou couverture",[417,421,422],{},"Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres",[417,424,425],{},"Plaques de cuisson",[417,427,428],{},"Four ou four à micro-ondes",[417,430,431],{},"Réfrigérateur avec compartiment congélateur",[417,433,434],{},"Vaisselle et ustensiles de cuisine",[417,436,437],{},"Table et sièges",[417,439,440],{},"Étagères de rangement",[417,442,443],{},"Luminaires",[417,445,446],{},"Matériel d'entretien ménager",[11,448,449],{},"L'absence d'un seul de ces éléments peut requalifier le bail en location vide, avec toutes les conséquences juridiques et fiscales que cela implique.",[15,451,453],{"id":452},"la-fiscalité-latout-majeur-du-meublé","La fiscalité : l'atout majeur du meublé",[292,455,457],{"id":456},"location-vide-revenus-fonciers","Location vide : revenus fonciers",[11,459,460],{},"Deux options s'offrent au propriétaire :",[414,462,463,469],{},[417,464,465,468],{},[56,466,467],{},"Micro-foncier"," : abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs (si revenus fonciers inférieurs à 15 000 €\u002Fan)",[417,470,471,474],{},[56,472,473],{},"Régime réel"," : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion...)",[11,476,477],{},"Le régime réel est souvent avantageux les premières années, lorsque les charges et intérêts d'emprunt sont élevés.",[292,479,481],{"id":480},"location-meublée-bic-et-statut-lmnp","Location meublée : BIC et statut LMNP",[11,483,484],{},"Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre un cadre fiscal particulièrement attractif :",[414,486,487,493],{},[417,488,489,492],{},[56,490,491],{},"Micro-BIC"," : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (si revenus inférieurs à 77 700 €\u002Fan)",[417,494,495,498,499],{},[56,496,497],{},"Régime réel simplifié"," : déduction des charges réelles ",[56,500,501],{},"plus amortissement du bien et du mobilier",[11,503,504],{},"C'est l'amortissement qui fait toute la différence. En régime réel LMNP, il est possible d'amortir :",[414,506,507,510,513],{},[417,508,509],{},"Le bâti (hors terrain) sur 25 à 30 ans",[417,511,512],{},"Le mobilier sur 5 à 10 ans",[417,514,515],{},"Les travaux sur 10 à 15 ans",[11,517,518,519,522],{},"Résultat : pendant de nombreuses années, le résultat fiscal peut être ",[56,520,521],{},"nul ou très faible",", réduisant considérablement l'imposition. Attention toutefois aux évolutions législatives : le cadre fiscal du LMNP fait régulièrement l'objet de discussions au Parlement. Il est conseillé de se rapprocher d'un expert-comptable spécialisé pour valider sa stratégie.",[15,524,526],{"id":525},"la-rentabilité-avantage-meublé-mais-avec-des-nuances","La rentabilité : avantage meublé, mais avec des nuances",[292,528,530],{"id":529},"des-loyers-plus-élevés-en-meublé","Des loyers plus élevés en meublé",[11,532,533,534,537],{},"À Bordeaux, un logement meublé se loue en moyenne ",[56,535,536],{},"15 à 25 % plus cher"," qu'un logement vide équivalent. Sur un T2 dans le quartier Saint-Michel ou Chartrons, cela peut représenter une différence de 100 à 200 euros par mois.",[292,539,541],{"id":540},"mais-des-charges-plus-élevées","Mais des charges plus élevées",[11,543,544],{},"Le meublé implique des coûts supplémentaires :",[414,546,547,553,559,565],{},[417,548,549,552],{},[56,550,551],{},"Achat et renouvellement du mobilier"," : comptez 3 000 à 5 000 euros pour équiper un T2",[417,554,555,558],{},[56,556,557],{},"Entretien et remplacement"," : un lave-linge, un réfrigérateur ou un canapé usé doit être remplacé par le propriétaire",[417,560,561,564],{},[56,562,563],{},"Rotation locative plus fréquente"," : baux plus courts, donc davantage de périodes de vacance et de frais d'état des lieux",[417,566,567,570],{},[56,568,569],{},"État des lieux plus complexe"," : l'inventaire du mobilier allonge la prestation et en augmente le coût",[292,572,574],{"id":573},"calcul-comparatif-sur-un-t2-à-bordeaux-chartrons","Calcul comparatif sur un T2 à Bordeaux (Chartrons)",[297,576,577,588],{},[300,578,579],{},[303,580,581,584,586],{},[306,582,583],{},"Poste",[306,585,311],{},[306,587,314],{},[316,589,590,601,612,623,634,645,662,673],{},[303,591,592,595,598],{},[321,593,594],{},"Loyer mensuel HC",[321,596,597],{},"750 €",[321,599,600],{},"920 €",[303,602,603,606,609],{},[321,604,605],{},"Revenus annuels bruts",[321,607,608],{},"9 000 €",[321,610,611],{},"11 040 €",[303,613,614,617,620],{},[321,615,616],{},"Vacance locative estimée",[321,618,619],{},"2 % (180 €)",[321,621,622],{},"5 % (552 €)",[303,624,625,628,631],{},[321,626,627],{},"Charges propriétaire\u002Fan",[321,629,630],{},"1 200 €",[321,632,633],{},"1 800 €",[303,635,636,639,642],{},[321,637,638],{},"État des lieux annuel*",[321,640,641],{},"105 €",[321,643,644],{},"250 €",[303,646,647,652,657],{},[321,648,649],{},[56,650,651],{},"Revenus nets avant impôt",[321,653,654],{},[56,655,656],{},"7 515 €",[321,658,659],{},[56,660,661],{},"8 438 €",[303,663,664,667,670],{},[321,665,666],{},"Fiscalité (estimation)",[321,668,669],{},"~1 500 €",[321,671,672],{},"~400 € (LMNP réel)",[303,674,675,680,685],{},[321,676,677],{},[56,678,679],{},"Revenus nets après impôt",[321,681,682],{},[56,683,684],{},"~6 015 €",[321,686,687],{},[56,688,689],{},"~8 038 €",[11,691,692],{},[399,693,694],{},"Basé sur les tarifs EDL 33 : T2 non meublé 105 € HT, T2 meublé 125 € HT. En meublé, la rotation plus fréquente entraîne environ 2 états des lieux par an.",[11,696,697,698,701],{},"L'avantage fiscal du LMNP est clairement visible. Pour connaître le ",[42,699,700],{"href":109},"coût d'un état des lieux en Gironde",", un article détaillé est disponible.",[15,703,705],{"id":704},"létat-des-lieux-le-point-de-vigilance-du-meublé","L'état des lieux : le point de vigilance du meublé",[11,707,708,709,712],{},"C'est un aspect que beaucoup d'investisseurs sous-estiment. L'état des lieux d'un logement meublé est ",[56,710,711],{},"significativement plus complexe"," que celui d'un logement vide.",[292,714,716],{"id":715},"ce-que-change-le-meublé","Ce que change le meublé",[414,718,719,725,731,737],{},[417,720,721,724],{},[56,722,723],{},"Inventaire détaillé"," : chaque meuble et équipement doit être listé, décrit et photographié",[417,726,727,730],{},[56,728,729],{},"État de fonctionnement"," : chaque appareil électroménager doit être testé",[417,732,733,736],{},[56,734,735],{},"Usure du mobilier"," : la grille de vétusté s'applique aussi aux meubles (durée de vie 7 à 10 ans)",[417,738,739,742],{},[56,740,741],{},"Durée de la prestation"," : comptez 30 à 45 minutes de plus que pour un logement vide",[11,744,745,746,750],{},"Un inventaire incomplet ou imprécis à l'entrée rend l'état des lieux de sortie beaucoup plus litigieux. C'est l'une des ",[42,747,749],{"href":748},"\u002Fblog\u002Ferreurs-frequentes-etat-des-lieux","erreurs courantes lors d'un état des lieux"," les plus fréquentes.",[292,752,754],{"id":753},"les-tarifs-edl-33-pour-le-meublé","Les tarifs EDL 33 pour le meublé",[297,756,757,770],{},[300,758,759],{},[303,760,761,764,767],{},[306,762,763],{},"Type de bien",[306,765,766],{},"Non meublé",[306,768,769],{},"Meublé",[316,771,772,783,794,805],{},[303,773,774,777,780],{},[321,775,776],{},"Studio \u002F T1",[321,778,779],{},"85 € HT",[321,781,782],{},"110 € HT",[303,784,785,788,791],{},[321,786,787],{},"T2",[321,789,790],{},"105 € HT",[321,792,793],{},"125 € HT",[303,795,796,799,802],{},[321,797,798],{},"T3",[321,800,801],{},"120 € HT",[321,803,804],{},"140 € HT",[303,806,807,810,813],{},[321,808,809],{},"Maison M3",[321,811,812],{},"160 € HT",[321,814,815],{},"230 € HT",[11,817,818,819,823],{},"La différence de tarif reflète le temps supplémentaire nécessaire pour réaliser un inventaire complet et rigoureux. Tous les tarifs sont consultables sur la page ",[42,820,822],{"href":821},"\u002Ftarifs","tarifs",".",[15,825,827],{"id":826},"le-marché-bordelais-quel-type-de-bien-pour-quel-quartier","Le marché bordelais : quel type de bien pour quel quartier ?",[11,829,830,831,834,835,823],{},"Le choix entre vide et meublé dépend aussi fortement de la ",[56,832,833],{},"localisation du bien"," et du ",[56,836,837],{},"profil de locataire visé",[292,839,841],{"id":840},"quartiers-propices-à-la-location-meublée","Quartiers propices à la location meublée",[414,843,844,850,856,862,868],{},[417,845,846,849],{},[56,847,848],{},"Quartier Saint-Pierre \u002F Triangle d'Or"," : forte demande de cadres en mobilité professionnelle, expatriés",[417,851,852,855],{},[56,853,854],{},"Victoire \u002F Saint-Michel"," : secteur étudiant par excellence, forte demande de studios et T1 meublés",[417,857,858,861],{},[56,859,860],{},"Chartrons"," : profils mixtes, jeunes actifs et étudiants en école de commerce",[417,863,864,867],{},[56,865,866],{},"Talence \u002F Pessac (campus)"," : demande étudiante massive, baux de 9 mois idéaux en meublé",[417,869,870,873],{},[56,871,872],{},"Bordeaux Lac \u002F Bacalan"," : cadres en mission, demande de T2 meublés",[11,875,876,877,881],{},"Pour les ",[42,878,880],{"href":879},"\u002Fblog\u002Fetat-des-lieux-bordeaux-guide-complet","états des lieux à Bordeaux",", j'interviens dans tous ces quartiers.",[292,883,885],{"id":884},"quartiers-propices-à-la-location-vide","Quartiers propices à la location vide",[414,887,888,894,900,909],{},[417,889,890,893],{},[56,891,892],{},"Caudéran"," : familles recherchant des T3\u002FT4 en bail longue durée",[417,895,896,899],{},[56,897,898],{},"Bastide \u002F Nansouty"," : familles et couples stables",[417,901,902,908],{},[56,903,904],{},[42,905,907],{"href":906},"\u002Fetat-des-lieux\u002Fmerignac","Mérignac"," : maisons et grands appartements, profils familiaux",[417,910,911,918],{},[56,912,913,917],{},[42,914,916],{"href":915},"\u002Fetat-des-lieux\u002Fpessac","Pessac"," (hors campus)"," : même profil familial, recherche de stabilité",[11,920,921],{},"La location vide attire des locataires qui s'installent pour plusieurs années, ce qui réduit la rotation et les frais associés.",[15,923,925],{"id":924},"les-critères-de-décision-un-tableau-récapitulatif","Les critères de décision : un tableau récapitulatif",[297,927,928,942],{},[300,929,930],{},[303,931,932,934,937,939],{},[306,933,308],{},[306,935,936],{},"Vide",[306,938,769],{},[306,940,941],{},"Commentaire",[316,943,944,960,976,990,1004,1018,1032],{},[303,945,946,951,954,957],{},[321,947,948],{},[56,949,950],{},"Rentabilité brute",[321,952,953],{},"★★★",[321,955,956],{},"★★★★",[321,958,959],{},"Loyers plus élevés en meublé",[303,961,962,967,970,973],{},[321,963,964],{},[56,965,966],{},"Fiscalité",[321,968,969],{},"★★",[321,971,972],{},"★★★★★",[321,974,975],{},"LMNP très avantageux",[303,977,978,983,985,987],{},[321,979,980],{},[56,981,982],{},"Stabilité locative",[321,984,972],{},[321,986,969],{},[321,988,989],{},"Baux plus longs en vide",[303,991,992,997,999,1001],{},[321,993,994],{},[56,995,996],{},"Simplicité de gestion",[321,998,956],{},[321,1000,969],{},[321,1002,1003],{},"Mobilier à gérer en meublé",[303,1005,1006,1011,1013,1015],{},[321,1007,1008],{},[56,1009,1010],{},"Coût d'état des lieux",[321,1012,956],{},[321,1014,953],{},[321,1016,1017],{},"Plus complexe en meublé",[303,1019,1020,1025,1027,1029],{},[321,1021,1022],{},[56,1023,1024],{},"Investissement initial",[321,1026,972],{},[321,1028,953],{},[321,1030,1031],{},"Mobilier à acheter",[303,1033,1034,1039,1041,1043],{},[321,1035,1036],{},[56,1037,1038],{},"Flexibilité de revente",[321,1040,956],{},[321,1042,953],{},[321,1044,1045],{},"Pas de mobilier à gérer",[15,1047,1049],{"id":1048},"recommandations-pratiques-dedl-33","Recommandations pratiques d'EDL 33",[292,1051,1053],{"id":1052},"opter-pour-le-meublé-si","Opter pour le meublé si :",[414,1055,1056,1063,1070,1076],{},[417,1057,1058,1059,1062],{},"Le bien est un ",[56,1060,1061],{},"studio ou T1"," dans un quartier étudiant ou de jeunes actifs",[417,1064,1065,1066,1069],{},"L'objectif est d'",[56,1067,1068],{},"optimiser la fiscalité"," via le LMNP",[417,1071,1072,1073],{},"Le propriétaire est prêt à gérer une ",[56,1074,1075],{},"rotation plus fréquente",[417,1077,1078,1079],{},"Le bien est situé dans un quartier à ",[56,1080,1081],{},"forte demande locative courte durée",[292,1083,1085],{"id":1084},"opter-pour-le-vide-si","Opter pour le vide si :",[414,1087,1088,1094,1101,1104],{},[417,1089,1058,1090,1093],{},[56,1091,1092],{},"T3 ou plus",", ciblant des familles",[417,1095,1096,1097,1100],{},"La priorité est la ",[56,1098,1099],{},"stabilité locative"," et la tranquillité de gestion",[417,1102,1103],{},"Le propriétaire ne souhaite pas investir dans du mobilier",[417,1105,1106],{},"Le bien est situé dans un quartier résidentiel calme",[292,1108,1110],{"id":1109},"dans-tous-les-cas","Dans tous les cas :",[414,1112,1113,1119,1125,1131],{},[417,1114,1115,1118],{},[56,1116,1117],{},"Faire réaliser un état des lieux professionnel"," à chaque changement de locataire",[417,1120,1121,1124],{},[56,1122,1123],{},"Annexer une grille de vétusté"," au bail (indispensable en meublé pour le mobilier)",[417,1126,1127,1130],{},[56,1128,1129],{},"Conserver toutes les factures"," de travaux et d'achat de mobilier",[417,1132,1133,1134,1137],{},"Découvrir les ",[42,1135,1136],{"href":51},"services pour investisseurs locatifs"," proposés par EDL 33",[15,1139,1141],{"id":1140},"faq-location-vide-ou-meublée-à-bordeaux","FAQ : location vide ou meublée à Bordeaux",[292,1143,1145],{"id":1144},"le-statut-lmnp-est-il-toujours-avantageux-en-2026","Le statut LMNP est-il toujours avantageux en 2026 ?",[11,1147,1148],{},"Le statut LMNP reste attractif en 2026, notamment grâce à l'amortissement comptable en régime réel. Toutefois, les conditions fiscales évoluent régulièrement. Il est recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé pour valider la stratégie fiscale.",[292,1150,1152],{"id":1151},"un-propriétaire-peut-il-passer-dune-location-vide-à-meublée","Un propriétaire peut-il passer d'une location vide à meublée ?",[11,1154,1155],{},"Oui, mais uniquement au terme du bail en cours. Il n'est pas possible de modifier la nature du bail en cours de route. Le propriétaire doit donner congé dans les formes légales, puis proposer un nouveau bail meublé au prochain locataire.",[292,1157,1159],{"id":1158},"létat-des-lieux-est-il-plus-cher-en-meublé","L'état des lieux est-il plus cher en meublé ?",[11,1161,1162],{},"Oui, car l'inventaire du mobilier et des équipements représente un travail supplémentaire significatif. Chez EDL 33, la différence est de 20 à 70 euros HT selon la taille du bien. Cet investissement est largement compensé par la sécurité juridique qu'il procure.",[292,1164,1166],{"id":1165},"quel-est-le-risque-principal-dun-état-des-lieux-meublé-mal-fait","Quel est le risque principal d'un état des lieux meublé mal fait ?",[11,1168,1169,1170,1174],{},"Un inventaire incomplet à l'entrée rend impossible toute retenue sur le dépôt de garantie à la sortie. Si un meuble est cassé mais qu'il n'apparaît pas dans l'état des lieux d'entrée, le propriétaire n'a aucun recours. C'est pourquoi faire appel à un ",[42,1171,1173],{"href":1172},"\u002Fprestations\u002Fetat-des-lieux-meuble","état des lieux meublé professionnel"," est vivement recommandé.",[292,1176,1178],{"id":1177},"bordeaux-est-elle-en-zone-tendue","Bordeaux est-elle en zone tendue ?",[11,1180,1181],{},"Oui, Bordeaux et la plupart des communes de la métropole sont classées en zone tendue. Cela implique un encadrement des loyers, un préavis réduit à 1 mois pour le locataire (vide et meublé), et des obligations renforcées en matière de bail et d'état des lieux.",[1183,1184],"hr",{},[15,1186,1188],{"id":1187},"besoin-dun-état-des-lieux-professionnel-à-bordeaux","Besoin d'un état des lieux professionnel à Bordeaux ?",[11,1190,1191],{},"Que le logement soit vide ou meublé, je réalise des états des lieux complets avec rapport remis dès la fin de la visite.",[414,1193,1194,1204,1213,1222],{},[417,1195,1196,1199,1200],{},[56,1197,1198],{},"Téléphone"," : ",[42,1201,1203],{"href":1202},"tel:0603210427","06 03 21 04 27",[417,1205,1206,1199,1209],{},[56,1207,1208],{},"Email",[42,1210,1212],{"href":1211},"mailto:mae@edl33.fr","mae@edl33.fr",[417,1214,1215,1199,1218],{},[56,1216,1217],{},"Devis gratuit",[42,1219,1221],{"href":1220},"\u002Fcontact","Contactez EDL 33",[417,1223,1224,1227,1228],{},[56,1225,1226],{},"Tarifs"," : à partir de 85 € HT (non meublé) \u002F 110 € HT (meublé) -- ",[42,1229,1230],{"href":821},"Voir tous les tarifs",{"title":145,"searchDepth":146,"depth":146,"links":1232},[1233,1238,1242,1247,1251,1255,1256,1261,1268],{"id":286,"depth":146,"text":287,"children":1234},[1235,1237],{"id":294,"depth":1236,"text":295},3,{"id":404,"depth":1236,"text":405},{"id":452,"depth":146,"text":453,"children":1239},[1240,1241],{"id":456,"depth":1236,"text":457},{"id":480,"depth":1236,"text":481},{"id":525,"depth":146,"text":526,"children":1243},[1244,1245,1246],{"id":529,"depth":1236,"text":530},{"id":540,"depth":1236,"text":541},{"id":573,"depth":1236,"text":574},{"id":704,"depth":146,"text":705,"children":1248},[1249,1250],{"id":715,"depth":1236,"text":716},{"id":753,"depth":1236,"text":754},{"id":826,"depth":146,"text":827,"children":1252},[1253,1254],{"id":840,"depth":1236,"text":841},{"id":884,"depth":1236,"text":885},{"id":924,"depth":146,"text":925},{"id":1048,"depth":146,"text":1049,"children":1257},[1258,1259,1260],{"id":1052,"depth":1236,"text":1053},{"id":1084,"depth":1236,"text":1085},{"id":1109,"depth":1236,"text":1110},{"id":1140,"depth":146,"text":1141,"children":1262},[1263,1264,1265,1266,1267],{"id":1144,"depth":1236,"text":1145},{"id":1151,"depth":1236,"text":1152},{"id":1158,"depth":1236,"text":1159},{"id":1165,"depth":1236,"text":1166},{"id":1177,"depth":1236,"text":1178},{"id":1187,"depth":146,"text":1188},"2026-04-13","Vide ou meublé : rentabilité, fiscalité, rotation locative, état des lieux. Comparatif complet pour investisseurs à Bordeaux par EDL 33.",{"src":1272,"alt":1273,"width":163,"height":164},"\u002Fimages\u002Fblog\u002Flouer-vide-ou-meuble-bordeaux\u002Fhero.jpg","Comparaison location vide et meublée à Bordeaux",{"internalLinks":1275,"serviceLinks":1283},[1276,1279,1281],{"slug":1277,"anchor":1278},"etat-des-lieux-bordeaux-guide-complet","état des lieux à Bordeaux",{"slug":1280,"anchor":700},"combien-coute-etat-des-lieux-gironde",{"slug":1282,"anchor":749},"erreurs-frequentes-etat-des-lieux",[1284,1285],{"path":1172,"anchor":1173},{"path":51,"anchor":1136},8,{"title":1288,"description":1289,"canonical":1290},"Location vide ou meublée Bordeaux 2026 : comparatif | EDL 33","Louer vide ou meublé à Bordeaux ? Rentabilité, fiscalité LMNP, état des lieux, rotation. 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