Guide locataire : bien préparer son état des lieux

L'état des lieux d'entrée : votre meilleure protection

L'état des lieux d'entrée est le document le plus important de votre bail. Il décrit l'état du logement au moment où vous en prenez possession. C'est lui qui servira de référence lors de votre départ pour déterminer si des dégradations vous sont imputables.

Un état des lieux d'entrée trop sommaire vous est toujours défavorable. En effet, si un élément n'est pas mentionné comme dégradé à l'entrée, il sera considéré comme ayant été en bon état. Si cet élément est abîmé à la sortie, la dégradation vous sera automatiquement attribuée.

C'est pourquoi il est essentiel de prendre le temps de tout vérifier et de tout noter. Ne cédez pas à la pression du bailleur ou de l'agent immobilier qui voudrait expédier cette étape. Vous avez le droit de prendre tout le temps nécessaire.

Ce qu'il faut vérifier pièce par pièce

Pour chaque pièce du logement, inspectez méthodiquement les éléments suivants :

• -Les murs : taches, fissures, traces d'humidité, trous de chevilles, papier peint décollé ou peinture écaillée. Notez la couleur et le type de revêtement.
• -Les sols : rayures, taches, carreaux fêlés, lames de parquet abîmées, moquette usée. Regardez dans les coins et sous les meubles.
• -Les plafonds : taches d'humidité, fissures, peinture écaillée. Vérifiez autour des luminaires et dans les angles.
• -Les fenêtres et portes : ouverture et fermeture, état des poignées, des joints, des vitres, des volets ou stores. Testez le verrouillage.
• -Les équipements sanitaires : robinets (débit, fuites), chasse d'eau, joints de baignoire et douche, état de la faïence, évacuation des eaux.
• -L'électricité : testez chaque prise et chaque interrupteur. Vérifiez que le tableau électrique est conforme et que le disjoncteur fonctionne.
• -Le chauffage : état des radiateurs, fonctionnement de la chaudière ou du système de chauffage. Notez le type d'énergie.

Les relevés essentiels à ne pas oublier

Outre l'état physique du logement, certains relevés sont indispensables et souvent oubliés :

• -Les compteurs : relevez les index de tous les compteurs (eau froide, eau chaude, électricité, gaz). Photographiez-les. Ces relevés serviront à répartir les consommations entre l'ancien et le nouveau locataire.
• -Les clés : comptez et identifiez chaque clé remise (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, garage, portail, local poubelles). Le nombre exact doit figurer dans le rapport.
• -Les détecteurs de fumée : vérifiez leur présence (obligatoire) et leur bon fonctionnement en appuyant sur le bouton test.

Préparer son état des lieux de sortie

La sortie est le moment où votre dépôt de garantie est en jeu. Une bonne préparation peut faire la différence entre une restitution intégrale et des retenues de plusieurs centaines d'euros.

Le ménage et les réparations

Avant l'état des lieux de sortie, prenez le temps de remettre le logement en état :

• -Nettoyage complet : le logement doit être rendu propre. Nettoyez les vitres, les appareils de cuisson, la hotte, la salle de bain, les sanitaires. Un logement sale peut justifier une retenue.
• -Rebouchage des trous : les trous de chevilles et de vis doivent être rebouchés avec de l'enduit. Un enduit blanc standard convient dans la plupart des cas. Poncez légèrement après séchage.
• -Remplacement des ampoules : toutes les ampoules doivent fonctionner. Remplacez celles qui sont grillées.
• -Joints de salle de bain : si les joints sont noircis ou moisis, un nettoyage à l'eau de Javel ou au vinaigre blanc peut suffire. Si ils sont trop abîmés, envisagez de les refaire.
• -Dégivrage du réfrigérateur : si le logement est meublé, dégivrez et nettoyez le réfrigérateur et le congélateur. Laissez les portes ouvertes.

La notion de vétusté

Toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. La loi distingue l'usure normale (vétusté) des dégradations. Un sol légèrement usé après 5 ans d'occupation est normal. Une tache de peinture au plafond n'est pas de la vétusté. La loi ALUR prévoit l'application d'une grille de vétusté, qui peut être annexée au bail, et qui fixe la durée de vie théorique de chaque élément du logement.

Par exemple, une peinture a une durée de vie de 7 à 10 ans. Si vous quittez le logement après 8 ans, la reprise de peinture sera essentiellement à la charge du bailleur. Si vous quittez après 2 ans et que les murs sont marqués, la charge sera principalement la vôtre.

Vos droits en tant que locataire

La loi vous protège. Voici les droits essentiels à connaître :

• 1.Droit à un exemplaire : vous devez recevoir un exemplaire de l'état des lieux, signé par les deux parties. Si on ne vous le remet pas, demandez-le par écrit.
• 2.Droit de rectification : vous avez 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications par lettre recommandée avec accusé de réception.
• 3.Droit au chauffage : durant le premier mois de la période de chauffe, vous pouvez demander l'ajout d'observations sur l'état du système de chauffage.
• 4.Droit à un tiers : vous pouvez vous faire assister par la personne de votre choix lors de l'état des lieux (ami, famille, expert, association de locataires).
• 5.Droit de refuser de signer : si vous n'êtes pas d'accord avec le contenu de l'état des lieux, vous n'êtes pas obligé de le signer. Demandez alors un état des lieux par un professionnel indépendant.

Que faire en cas de désaccord ?

Si un litige survient après l'état des lieux, plusieurs recours s'offrent à vous :

• -La mise en demeure : adressez une lettre recommandée au bailleur en détaillant vos contestations et en joignant vos preuves (photos, état des lieux d'entrée).
• -La commission départementale de conciliation : gratuite, cette commission tente de trouver un accord amiable entre les parties. Contactez la DDT (Direction départementale des territoires) de votre département.
• -Le tribunal judiciaire : en dernier recours, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée et ne nécessite pas d'avocat.

Le meilleur moyen d'éviter un litige reste un état des lieux d'entrée rigoureux, réalisé par un professionnel indépendant. C'est un investissement modeste qui peut vous éviter des mois de procédure et des centaines d'euros de retenues injustifiées.

Pourquoi faire appel à un expert indépendant ?

Un expert indépendant comme EDL 33 présente plusieurs avantages décisifs pour le locataire :

• -Impartialité : contrairement à l'agent immobilier qui représente le bailleur, l'expert indépendant est neutre. Son constat est objectif et crédible.
• -Expertise technique : un professionnel repère des défauts que vous pourriez manquer (humidité cachée, défaut d'isolation, problème électrique).
• -Documentation photographique : des centaines de photos horodatées qui constituent une preuve irréfutable.
• -Valeur juridique : un rapport signé électroniquement (eIDAS) par un expert indépendant a une valeur probante supérieure devant un tribunal.