Loi ALUR : ce que les propriétaires doivent savoir en 2026

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a profondément transformé le cadre juridique de la location en France. Plus de dix ans après son entrée en vigueur, cette loi continue d'évoluer à travers des décrets d'application et la jurisprudence. Pour les propriétaires bailleurs à Bordeaux et en Gironde, la maîtrise de ces obligations est indispensable pour sécuriser la gestion locative et éviter les sanctions.

Cet article, rédigé par EDL 33, se concentre sur les dispositions de la loi ALUR relatives à l'état des lieux et à la gestion du dépôt de garantie. Pour une vue d'ensemble de la procédure, consultez le guide de l'état des lieux à Bordeaux.

La loi ALUR : un rappel du contexte

Les objectifs de la loi

Promulguée le 24 mars 2014, la loi ALUR poursuit trois objectifs principaux :

1. Réguler le marché locatif en encadrant les loyers et les pratiques des professionnels
2. Protéger les locataires en renforçant leurs droits et en clarifiant les obligations des bailleurs
3. Moderniser les pratiques en encourageant la dématérialisation et la transparence

Les textes complémentaires

La loi ALUR est complétée par plusieurs décrets d'application, dont le plus important pour l'état des lieux est le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Ce texte fixe de manière détaillée le contenu obligatoire de l'état des lieux. Le non-respect de ces dispositions expose le bailleur à des conséquences juridiques significatives.

Le contenu obligatoire de l'état des lieux

Le décret du 30 mars 2016 impose un formalisme précis que tout bailleur doit connaître et respecter.

Les mentions obligatoires communes (entrée et sortie)

Chaque état des lieux doit comporter les éléments suivants :

1. Informations générales

• Le type d'état des lieux : entrée ou sortie
• La date de réalisation
• L'adresse complète du logement (numéro, rue, étage, code postal, ville)
• Le nom ou la dénomination des parties (bailleur et locataire)
• Le domicile ou le siège social du bailleur
• Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des mandataires ayant assisté aux opérations

2. Description du logement pièce par pièce

Pour chaque pièce et espace du logement, le document doit détailler :

• Les revêtements de sol : nature (carrelage, parquet, moquette, vinyle...) et état (bon état, traces d'usure, rayures, taches...)
• Les revêtements muraux : nature (peinture, papier peint, crépi...) et état
• Les revêtements de plafond : nature et état
• Les menuiseries : portes, fenêtres, volets, placards — nature et état
• Les équipements : radiateurs, prises, interrupteurs, luminaires, robinetterie...

La description doit être suffisamment précise pour permettre une comparaison objective avec l'état des lieux correspondant (sortie ou entrée). Les mentions génériques comme « bon état » ou « état correct » sont déconseillées car jugées trop vagues par les tribunaux.

3. Relevés des compteurs

Le relevé de chaque compteur individuel est obligatoire :

• Compteur d'électricité : numéro de compteur et index (heures pleines/heures creuses si applicable)
• Compteur de gaz : numéro et index
• Compteur d'eau : numéro et index (eau froide et eau chaude si compteurs séparés)

Ces relevés permettent de déterminer la consommation du locataire et sont indispensables pour la résiliation ou la souscription des contrats de fourniture d'énergie.

4. Inventaire des clés

Le document doit lister de manière exhaustive :

• Le nombre et le type de clés remises (porte d'entrée, cave, boîte aux lettres, local vélo...)
• Les badges d'accès (immeuble, parking, portail)
• Les télécommandes (portail, garage, volets)
• Tout autre dispositif d'accès (digicode, interphone)

5. Signature des parties

L'état des lieux doit être signé par toutes les parties présentes. La signature électronique est admise conformément au règlement eIDAS, à condition de garantir l'identification du signataire et l'intégrité du document.

Les mentions spécifiques à l'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie doit comporter en plus :

• La nouvelle adresse du locataire
• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée
• Les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée

La grille de vétusté : une obligation de fait

Ce que dit la loi

La loi ALUR a introduit la possibilité pour les parties d'annexer une grille de vétusté au contrat de bail. Cette grille définit pour chaque composant du logement une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel lié à l'usure normale.

Si la loi ne rend pas la grille de vétusté strictement obligatoire, son absence place le bailleur dans une position juridiquement défavorable en cas de litige. En effet, sans grille de référence, il est beaucoup plus difficile de justifier des retenues sur le dépôt de garantie liées à des dégradations, car le locataire pourra toujours invoquer l'usure normale.

Comment fonctionne la grille

La grille de vétusté attribue à chaque élément du logement :

• Une durée de vie théorique (ex. : peinture murale = 7 à 10 ans, moquette = 7 ans, parquet = 25 ans)
• Un taux d'usure annuel (ex. : 14 % par an pour une peinture à durée de vie de 7 ans)
• Une franchise : période pendant laquelle aucune usure n'est appliquée (généralement les 2 premières années)
• Une part résiduelle : pourcentage minimum toujours à la charge du locataire (généralement 10 %)

Exemple pratique : une moquette (durée de vie 7 ans, franchise 2 ans, taux annuel 15 %, part résiduelle 10 %) est détériorée par le locataire après 5 ans d'occupation. Le coût de remplacement est de 1 000 €. L'abattement pour vétusté est de (5 - 2) × 15 % = 45 %. Le locataire ne doit donc que 550 €, et non 1 000 €.

Pour un décryptage complet de cet outil, consultez l'article sur la grille de vétusté obligatoire.

Le partage des frais d'état des lieux

La règle du plafonnement à 3 €/m²

L'une des dispositions majeures de la loi ALUR concerne le partage des frais d'état des lieux d'entrée. Lorsque celui-ci est réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur :

• La part du locataire est plafonnée à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable
• Cette part ne peut pas excéder la part payée par le bailleur
• Le bailleur assume le solde intégral

Exemples concrets pour des biens à Bordeaux :

L'état des lieux de sortie : à la charge exclusive du bailleur

L'état des lieux de sortie réalisé par un professionnel est intégralement à la charge du bailleur. Aucun frais ne peut être imputé au locataire à ce titre. Cette règle est d'ordre public et ne peut pas être contournée par une clause du bail.

Les sanctions en cas de non-conformité

Absence d'état des lieux

Si le bailleur ne procède pas à l'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire (article 1731 du Code civil). Cependant, cette présomption peut se retourner contre le bailleur : à la sortie, il ne disposera d'aucune base de comparaison pour justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

État des lieux non conforme

Un état des lieux qui ne respecte pas les mentions obligatoires du décret du 30 mars 2016 peut être déclaré nul par un juge. Dans ce cas, les conséquences sont les mêmes que pour une absence d'état des lieux.

Retenues abusives sur le dépôt de garantie

Le bailleur qui effectue des retenues non justifiées ou excessives sur le dépôt de garantie s'expose à :

• La restitution intégrale du dépôt ordonnée par le juge
• Le paiement de la pénalité de 10 % du loyer par mois de retard
• Des dommages et intérêts pour préjudice moral et financier du locataire
• La prise en charge des frais de procédure

Pour comprendre en détail les mécanismes du dépôt de garantie, consultez l'article sur les règles du dépôt de garantie.

Facturation abusive au locataire

Si le bailleur facture au locataire des frais d'état des lieux supérieurs au plafond légal (3 €/m²), le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu. Le bailleur s'expose également à des sanctions de la part de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes).

La signature électronique et la dématérialisation

Le cadre juridique

Le règlement européen eIDAS (electronic IDentification, Authentication and trust Services) et le Code civil français reconnaissent pleinement la validité de la signature électronique. L'état des lieux peut donc être réalisé, signé et transmis de manière entièrement numérique.

Les niveaux de signature

Le règlement eIDAS distingue trois niveaux de signature électronique :

1. Signature simple : par exemple, une case à cocher ou un tracé au doigt sur tablette. Valeur probante limitée.
2. Signature avancée : liée au signataire de manière univoque, permettant son identification. Valeur probante renforcée.
3. Signature qualifiée : réalisée avec un certificat qualifié délivré par un prestataire de confiance. Équivalente à une signature manuscrite.

EDL 33 utilise une solution de signature électronique avancée qui garantit l'identification des signataires et l'intégrité du document. Cette solution est conforme aux exigences de la loi ALUR et du décret du 30 mars 2016.

Les avantages de la dématérialisation

• Transmission instantanée : le rapport est remis dès la fin de la visite
• Conservation sécurisée : pas de risque de perte ou de détérioration du document
• Accès permanent : les parties peuvent consulter le document à tout moment
• Conformité garantie : les outils numériques intègrent les mentions obligatoires par défaut
• Photos intégrées : les preuves visuelles sont directement rattachées aux constats

Les évolutions récentes et perspectives 2026

Ce qui a changé depuis 2014

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, plusieurs évolutions ont renforcé le cadre réglementaire :

• 2016 : décret du 30 mars précisant le contenu obligatoire de l'état des lieux
• 2019 : renforcement de l'encadrement des loyers dans certaines zones tendues, dont Bordeaux
• 2021-2023 : évolution des règles relatives aux passoires énergétiques (DPE)
• 2024-2026 : extension progressive de l'interdiction de location pour les logements classés G, puis F au DPE

L'impact du DPE sur la location

Si le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est pas directement lié à l'état des lieux, les propriétaires doivent être conscients que les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront à partir du 1er janvier 2028.

L'état des lieux ne porte pas sur la performance énergétique, mais un propriétaire averti prendra en compte l'ensemble de ses obligations — état des lieux, DPE, diagnostics techniques — pour sécuriser sa gestion locative.

Guide pratique pour le propriétaire bailleur à Bordeaux

Avant la mise en location

1. Vérifier la conformité du bail : le contrat de location doit respecter le modèle type fixé par décret
2. Annexer une grille de vétusté au bail
3. Réaliser les diagnostics techniques obligatoires (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, risques naturels)
4. Préparer le logement : un logement en bon état à l'entrée facilite la comparaison à la sortie

Lors de l'état des lieux d'entrée

1. Faire appel à un professionnel comme EDL 33 pour garantir la conformité et l'exhaustivité
2. S'assurer de la présence du locataire ou de son représentant muni d'une procuration
3. Vérifier que tous les compteurs sont alimentés et les équipements fonctionnels
4. Remettre un exemplaire de l'état des lieux au locataire

Lors de l'état des lieux de sortie

1. Apporter l'état des lieux d'entrée pour comparaison immédiate
2. Distinguer usure et dégradation en s'appuyant sur la grille de vétusté
3. Documenter chaque dégradation avec photos et description précise
4. Obtenir rapidement des devis pour les réparations nécessaires
5. Respecter les délais de restitution du dépôt de garantie (1 mois si conforme, 2 mois si dégradations)

L'externalisation : un choix stratégique

Pour les propriétaires gérant un ou plusieurs biens, l'externalisation de l'état des lieux à un professionnel indépendant présente des avantages majeurs :

• Conformité réglementaire garantie : les mentions obligatoires sont systématiquement respectées
• Neutralité : un tiers impartial réduit les risques de contestation
• Gain de temps : le propriétaire délègue une tâche chronophage et technique
• Protection juridique : un rapport professionnel a une valeur probante supérieure

EDL 33 propose des services dédiés aux propriétaires bailleurs sur Bordeaux et 15 km alentour, avec intervention en Gironde possible sur devis. Le guide complet loi ALUR est également disponible pour approfondir chaque point réglementaire.

FAQ : questions fréquentes sur la loi ALUR et l'état des lieux

La loi ALUR s'applique-t-elle aux locations meublées ?

Oui. Depuis la loi ALUR, les locations meublées à titre de résidence principale sont soumises à des règles similaires aux locations vides en matière d'état des lieux. Le document doit respecter les mêmes mentions obligatoires, avec en plus un inventaire détaillé du mobilier et des équipements fournis.

Le bailleur peut-il imposer la date de l'état des lieux ?

Non. L'état des lieux doit être réalisé d'un commun accord entre les parties. Le bailleur ne peut pas imposer unilatéralement une date ou un horaire. En cas de désaccord sur la date, l'une des parties peut faire appel à un commissaire de justice, dont les frais seront partagés par moitié.

Un état des lieux réalisé par l'agence immobilière est-il valable ?

Oui, à condition que l'agence soit mandatée par le bailleur (dans le cadre d'un mandat de gestion ou d'un mandat spécifique). L'agence agit alors en qualité de représentant du bailleur. Les frais restent soumis au plafonnement de 3 €/m² pour la part locataire.

Que risque un propriétaire qui ne fait pas d'état des lieux ?

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur perd la possibilité de prouver l'état initial du logement. À la sortie, il sera très difficile de justifier des retenues sur le dépôt de garantie. L'absence d'état des lieux de sortie empêche quant à elle toute retenue, sauf preuve contraire apportée par d'autres moyens.

La grille de vétusté est-elle la même pour tous les logements ?

Non. Il n'existe pas de grille de vétusté unique imposée par la loi. Plusieurs modèles existent (grille de la CLCV, grille Opac, grilles professionnelles). Le choix de la grille se fait d'un commun accord entre les parties et doit être mentionné dans le bail. À défaut de grille annexée, c'est le juge qui appréciera souverainement ce qui relève de la vétusté.

Besoin d'un accompagnement pour vos obligations de bailleur ?

EDL 33 accompagne les propriétaires bailleurs de Bordeaux et de sa métropole (15 km alentour) dans la réalisation d'états des lieux conformes à la loi ALUR. Intervention en Gironde possible sur devis. Le rapport, complet et détaillé, est remis dès la fin de la visite.

• Téléphone : 06 03 21 04 27
• Email : mae@edl33.fr
• En ligne : Demander un rendez-vous