État des lieux à Bordeaux : guide complet 2026

L'état des lieux est une étape incontournable de toute location immobilière. À Bordeaux, où le marché locatif est particulièrement dynamique, ce document revêt une importance capitale tant pour les propriétaires que pour les locataires. Pourtant, il reste souvent mal compris, bâclé ou réalisé dans des conditions qui ne protègent aucune des parties.

Ce guide complet a été rédigé par EDL 33, spécialiste de l'état des lieux à Bordeaux, pour répondre à toutes les questions que se posent bailleurs et locataires en 2026. De la définition légale aux conseils pratiques, en passant par les coûts et les erreurs à éviter, tout y est.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document qui décrit de manière précise et détaillée l'état d'un logement à un instant donné. Il est établi lors de la remise des clés au locataire (état des lieux d'entrée) et lors de leur restitution au bailleur (état des lieux de sortie).

Ce document joue un rôle fondamental : il constitue la référence officielle permettant de comparer l'état du logement entre l'entrée et la sortie du locataire. C'est sur cette base que seront évaluées d'éventuelles dégradations et que sera décidée la restitution — totale ou partielle — du dépôt de garantie.

Un document contradictoire

Le caractère contradictoire de l'état des lieux est essentiel. Cela signifie qu'il doit être établi en présence des deux parties — ou de leurs représentants — qui doivent toutes deux l'approuver et le signer. Un état des lieux réalisé unilatéralement n'a aucune valeur juridique.

Les parties concernées

Doivent être présentes lors de l'état des lieux :

• Le bailleur (propriétaire ou son mandataire : agence immobilière, gestionnaire)
• Le locataire (ou son représentant muni d'une procuration)
• Un tiers professionnel (optionnel mais fortement recommandé) tel qu'un expert indépendant comme EDL 33

La présence d'un tiers neutre et professionnel est un gage d'impartialité qui protège aussi bien le propriétaire que le locataire. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les raisons de faire appel à un expert.

Le cadre légal : loi ALUR et décret du 30 mars 2016

La loi ALUR du 24 mars 2014

La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a profondément modifié les règles encadrant l'état des lieux en France. Parmi les changements majeurs :

• Contenu obligatoire normalisé : le décret du 30 mars 2016 précise les mentions devant figurer dans le document.
• Plafonnement des honoraires : la part du locataire pour l'état des lieux ne peut excéder 3 € TTC par mètre carré de surface habitable.
• Grille de vétusté : possibilité d'annexer une grille de vétusté au bail pour distinguer l'usure normale des dégradations.
• Envoi dématérialisé : l'état des lieux peut être envoyé par voie électronique.

Pour un tour d'horizon complet de la réglementation, EDL 33 a rédigé un guide dédié sur les obligations de la loi ALUR à destination des propriétaires.

Le décret du 30 mars 2016 : les mentions obligatoires

Ce décret fixe la liste des informations devant impérativement figurer dans un état des lieux conforme :

1. Le type d'état des lieux : entrée ou sortie
2. La date de réalisation
3. La localisation du logement (adresse complète)
4. L'identité des parties et, le cas échéant, de leurs représentants
5. Les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité)
6. Le détail et la destination des clés remises
7. La description précise, pièce par pièce, de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et des éléments du logement
8. La signature des parties

Pour l'état des lieux de sortie, le document doit également mentionner l'adresse du nouveau domicile du locataire et la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée.

État des lieux d'entrée et état des lieux de sortie : deux moments distincts

Si le principe est le même — dresser un constat de l'état du logement — les enjeux diffèrent selon qu'il s'agit de l'entrée ou de la sortie. Comprendre les différences entre état des lieux d'entrée et de sortie est indispensable pour bien se préparer.

L'état des lieux d'entrée

Réalisé le jour de la remise des clés, il sert de photographie initiale du logement. Le locataire a tout intérêt à être le plus minutieux possible : chaque défaut non signalé à l'entrée pourra lui être reproché à la sortie.

Points de vigilance à l'entrée :

• Tester tous les équipements (robinetterie, prises, interrupteurs, volets, chauffage)
• Noter les moindres traces, fissures, taches
• Photographier chaque pièce sous plusieurs angles
• Vérifier l'état des joints, de la plomberie visible, des serrures
• Relever les compteurs avec précision

À noter : le locataire dispose d'un délai de 10 jours après la signature pour demander la modification de l'état des lieux d'entrée s'il constate des éléments omis. Ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe pour les équipements de chauffage.

L'état des lieux de sortie

Réalisé lors de la restitution des clés, il est comparé à l'état des lieux d'entrée pour identifier d'éventuelles dégradations. C'est à ce moment que se joue la restitution du dépôt de garantie et les droits du locataire.

Points de vigilance à la sortie :

• Le logement doit être vide, propre et en état de fonctionnement
• Prévoir les petites réparations locatives avant la visite
• Être présent ou se faire représenter par procuration
• Conserver une copie du document signé

Combien coûte un état des lieux à Bordeaux ?

La question du prix est naturellement centrale. Les tarifs varient selon le type de bien, sa surface et le mode de réalisation choisi. EDL 33 propose une grille tarifaire transparente et compétitive.

Le plafond légal pour le locataire

La loi ALUR limite la quote-part du locataire à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. Cette règle ne s'applique qu'à l'état des lieux d'entrée. L'état des lieux de sortie est intégralement à la charge du bailleur lorsqu'il est réalisé par un professionnel.

Les tarifs EDL 33

Pour une analyse détaillée des coûts, y compris la comparaison avec les huissiers de justice, consultez l'article complet sur les tarifs d'un état des lieux en Gironde.

Gratuit vs professionnel : un faux choix

Réaliser un état des lieux soi-même est certes « gratuit », mais les risques de litiges en cas de document incomplet ou imprécis peuvent coûter bien plus cher au final. Un professionnel garantit un document conforme, exhaustif et juridiquement solide.

Comment se déroule un état des lieux à Bordeaux ?

Avant la visite

1. Prise de rendez-vous : EDL 33 s'adapte aux disponibilités de toutes les parties pendant ses horaires d'ouverture (lundi-vendredi 8h-19h, samedi 9h-17h). Urgences possibles en dehors de ces horaires sur demande, avec majoration tarifaire.
2. Préparation du logement : le logement doit être accessible, les compteurs alimentés et, idéalement, vide (pour la sortie) ou prêt à être occupé (pour l'entrée).
3. Documents à réunir : bail, ancien état des lieux (pour la sortie), pièces d'identité.

Pendant la visite

L'expert procède à un examen méthodique pièce par pièce :

• Inspection visuelle de chaque revêtement (sol, murs, plafond)
• Vérification du fonctionnement de chaque équipement
• Relevé des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité
• Inventaire des clés, badges et télécommandes
• Prise de photos numériques horodatées intégrées au rapport
• Notation précise de chaque observation

Après la visite

Le rapport d'état des lieux est remis dès la fin de la visite sous format numérique. Chaque partie reçoit un exemplaire signé électroniquement, conforme aux exigences du règlement eIDAS. Le document comprend l'ensemble des photos, les relevés de compteurs et le détail pièce par pièce.

Les erreurs les plus fréquentes lors d'un état des lieux

Des années d'expérience sur le terrain à Bordeaux et en Gironde ont permis à EDL 33 d'identifier les erreurs récurrentes qui mettent locataires et propriétaires en difficulté. Consultez notre article détaillé sur les erreurs fréquentes à éviter lors d'un état des lieux pour une liste complète.

Côté locataire

• Signer sans lire : par pression ou par hâte, certains locataires signent sans vérifier chaque mention. Il faut prendre le temps nécessaire.
• Oublier de tester les équipements : un robinet qui fuit, un interrupteur défaillant, un volet bloqué... Tout doit être testé le jour même.
• Ne pas prendre de photos : les photos constituent des preuves précieuses en cas de contestation ultérieure.
• Négliger les extérieurs : jardins, terrasses, caves, garages font partie du logement et doivent être documentés.

Côté propriétaire

• Réaliser l'état des lieux seul : un document non contradictoire est juridiquement nul.
• Utiliser un formulaire trop sommaire : les mentions « bon état » ou « état correct » sont vagues et inexploitables en cas de litige.
• Oublier la grille de vétusté : sans grille de vétusté annexée au bail, il est plus difficile de distinguer l'usure normale des dégradations.
• Ne pas conserver l'état des lieux d'entrée : sans comparaison possible, aucune retenue sur le dépôt de garantie ne sera justifiable.

Pourquoi faire appel à un professionnel à Bordeaux ?

Le recours à un expert indépendant comme EDL 33 présente de nombreux avantages pour les deux parties.

L'impartialité

Un expert tiers n'a aucun intérêt dans le résultat de l'état des lieux. Cette neutralité est rassurante pour le locataire comme pour le bailleur et réduit considérablement les risques de contestation.

L'exhaustivité

Un professionnel utilise des outils numériques dédiés et des protocoles d'inspection rigoureux qui garantissent qu'aucun élément n'est oublié. Le rapport produit est complet, structuré et conforme à la réglementation.

La valeur juridique

En cas de litige, un rapport d'état des lieux réalisé par un professionnel a une force probante bien supérieure à un document rédigé entre particuliers. Les juges accordent un crédit significatif aux constats professionnels.

Le gain de temps

Un état des lieux professionnel dure en moyenne 30 à 60 minutes selon la taille du bien. Le rapport est remis dès la fin de la visite. Pour les agences immobilières et les gestionnaires qui gèrent des dizaines de biens, l'externalisation représente un gain de temps considérable.

Pour approfondir ce sujet, EDL 33 a consacré un article aux raisons de faire appel à un expert pour son état des lieux.

Le marché locatif bordelais : contexte et spécificités

Un marché tendu

Bordeaux figure parmi les villes françaises où le marché locatif est le plus tendu. Avec une forte demande étudiante (plus de 100 000 étudiants dans la métropole), un bassin d'emploi dynamique et une attractivité touristique croissante, les rotations de locataires sont fréquentes.

Cette tension se traduit par un volume important d'états des lieux réalisés chaque année, avec des pics marqués en juin-juillet (départs) et août-septembre (arrivées). EDL 33 recommande de planifier les rendez-vous le plus tôt possible durant ces périodes.

Les quartiers à forte rotation

Certains quartiers bordelais connaissent une rotation locative particulièrement élevée :

• Saint-Michel / Capucins : quartier étudiant par excellence
• Chartrons : forte demande de jeunes actifs
• Victoire / Saint-Pierre : cœur de ville très prisé
• Bastide : quartier en pleine mutation
• Mérignac, Pessac, Talence : communes périphériques à forte population étudiante

EDL 33 intervient sur l'ensemble de la métropole bordelaise, y compris à Mérignac et Pessac.

Les typologies de biens les plus courantes

Le parc locatif bordelais se compose majoritairement de :

• Studios et T1 (environ 35 % du parc locatif) : biens étudiants, souvent meublés
• T2 (environ 30 %) : jeunes actifs et couples
• T3 et plus (environ 25 %) : familles et colocations
• Maisons (environ 10 %) : principalement en périphérie

Conseils pratiques pour un état des lieux réussi

Pour le locataire entrant

1. Visitez le logement à la lumière du jour si possible — l'éclairage naturel révèle mieux les défauts.
2. Munissez-vous de la check-list complète pour ne rien oublier.
3. Prenez votre temps : un état des lieux bâclé en 10 minutes ne protège personne.
4. N'hésitez pas à signaler le moindre défaut, même mineur. Il est plus facile de noter trop que pas assez.
5. Conservez votre exemplaire précieusement pendant toute la durée du bail.

Pour le locataire sortant

1. Nettoyez le logement en profondeur avant l'état des lieux.
2. Effectuez les menues réparations : reboucher les trous de chevilles, remplacer les joints noircis, repeindre si nécessaire.
3. Comparez avec votre état des lieux d'entrée pour identifier les points qui pourraient poser problème.
4. Préparez les justificatifs d'entretien (chaudière, ramonage) si applicable.

Pour le propriétaire

1. Conservez précieusement l'état des lieux d'entrée — c'est la base de toute comparaison.
2. Annexez une grille de vétusté au bail dès la signature.
3. Faites appel à un professionnel pour garantir la conformité et l'impartialité du document.
4. Planifiez l'état des lieux de sortie suffisamment à l'avance pour éviter les créneaux de dernière minute.

L'état des lieux numérique : la norme en 2026

L'époque des formulaires papier pré-remplis est révolue. En 2026, l'état des lieux numérique s'est imposé comme le standard professionnel.

Les avantages du numérique

• Photos intégrées et horodatées directement dans le rapport
• Signature électronique conforme au règlement eIDAS
• Envoi instantané à toutes les parties
• Stockage sécurisé avec accès permanent
• Comparaison automatisée entre entrée et sortie
• Conformité réglementaire garantie par les logiciels métier

EDL 33 utilise des outils numériques professionnels de dernière génération pour produire des rapports clairs, exhaustifs et incontestables.

Que faire en cas de désaccord ?

Il arrive que les parties ne parviennent pas à s'accorder lors de l'état des lieux. Dans ce cas, plusieurs options existent :

1. Mention des réserves : chaque partie peut inscrire ses observations et réserves directement sur le document avant de le signer.
2. Recours à un commissaire de justice (anciennement huissier) : l'une ou l'autre partie peut demander un constat par commissaire de justice. Les frais sont alors partagés par moitié.
3. Saisine de la commission départementale de conciliation : une démarche gratuite qui permet souvent de résoudre les différends sans aller au tribunal.
4. Action en justice : en dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi.

La meilleure façon d'éviter les désaccords reste de faire appel dès le départ à un professionnel impartial. EDL 33 constate que les états des lieux réalisés par un tiers indépendant donnent lieu à significativement moins de litiges que ceux réalisés directement entre les parties.

Récapitulatif : les points clés à retenir

• L'état des lieux est obligatoire et doit être contradictoire (signé par les deux parties).
• Le contenu est normalisé par le décret du 30 mars 2016.
• La quote-part du locataire est plafonnée à 3 €/m² pour l'état des lieux d'entrée.
• Le rapport doit être détaillé pièce par pièce, avec photos.
• Le locataire dispose de 10 jours pour demander des modifications après signature.
• Un professionnel garantit impartialité, exhaustivité et valeur juridique.
• Le rapport numérique est remis dès la fin de la visite.

FAQ : questions fréquentes sur l'état des lieux à Bordeaux

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Oui. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'état des lieux est obligatoire pour toute location de résidence principale, qu'elle soit vide ou meublée. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui peut lui être très défavorable à la sortie.

Qui doit payer l'état des lieux ?

Lorsque l'état des lieux est réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur, le coût de l'état des lieux d'entrée peut être partagé, mais la part du locataire ne peut pas dépasser 3 € TTC par m² de surface habitable, ni excéder la part du bailleur. L'état des lieux de sortie est intégralement à la charge du bailleur. Pour plus de détails, consultez notre article sur les tarifs d'un état des lieux en Gironde.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de signer l'état des lieux ?

En cas de refus de l'une des parties, l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable. Il faudra alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) dont les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Peut-on modifier l'état des lieux après signature ?

Le locataire dispose d'un délai de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander sa modification, par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour les éléments de chauffage, ce délai court jusqu'au premier mois de la période de chauffe. En dehors de ces délais, toute modification nécessite l'accord des deux parties.

Combien de temps dure un état des lieux professionnel ?

La durée varie selon la taille et le type de bien. En moyenne, il faut compter 30 minutes pour un studio, 45 minutes pour un T2-T3 et jusqu'à 1h30 pour une grande maison. EDL 33 prend le temps nécessaire pour garantir un rapport complet et détaillé.

Besoin d'un état des lieux à Bordeaux ?

EDL 33 intervient sur toute la métropole bordelaise pour des états des lieux d'entrée et de sortie professionnels, impartiaux et conformes à la réglementation. Le rapport est remis dès la fin de la visite.

Consultez la grille tarifaire EDL 33 ou prenez contact directement :

• Téléphone : 06 03 21 04 27
• Email : mae@edl33.fr
• En ligne : Demander un rendez-vous