Les 10 erreurs les plus fréquentes lors d'un état des lieux

Un état des lieux bâclé peut coûter très cher, aussi bien au propriétaire qu'au locataire. Litiges sur le dépôt de garantie, retenues injustifiées, contestations devant la commission de conciliation... La majorité de ces conflits trouvent leur origine dans des erreurs commises lors de la réalisation du constat.

Fort de plusieurs centaines d'états des lieux réalisés chaque année à Bordeaux et en Gironde, EDL 33 a identifié les 10 erreurs les plus fréquentes. Voici comment les reconnaître et les éviter.

Erreur n°1 : bâcler l'état des lieux par manque de temps

C'est l'erreur la plus répandue. L'état des lieux est souvent réalisé dans la précipitation : le déménageur attend en bas, les clés doivent être remises dans l'heure, le propriétaire a un autre rendez-vous... Résultat : un constat superficiel qui ne reflète pas l'état réel du logement.

Comment l'éviter : prévoir un créneau dédié d'au minimum 45 minutes pour un studio, 1 heure pour un T2 et 1h30 pour un T3 ou une maison. Un état des lieux à Bordeaux réalisé par EDL 33 bénéficie systématiquement du temps nécessaire à un constat exhaustif.

Erreur n°2 : ne pas tester les équipements

Ouvrir les robinets, allumer les plaques de cuisson, vérifier le fonctionnement des volets roulants, tester les prises électriques, actionner la chasse d'eau... Beaucoup de personnes se contentent d'un examen visuel sans tester le fonctionnement réel des équipements.

Comment l'éviter : établir une routine de test systématique pièce par pièce. Pour ne rien oublier, consulter la check-list pour ne rien oublier publiée par EDL 33. Les professionnels utilisent des outils dédiés (testeur de prises, détecteur d'humidité) pour aller au-delà du simple constat visuel.

Erreur n°3 : réaliser l'état des lieux dans de mauvaises conditions d'éclairage

Un état des lieux réalisé à la tombée de la nuit, dans un logement sans électricité ou avec des volets fermés, passe à côté de nombreux défauts : fissures discrètes, taches sur les murs, rayures sur le parquet, traces d'humidité...

Comment l'éviter : toujours réaliser l'état des lieux en journée et avec un éclairage suffisant. Si l'électricité est coupée, reporter le rendez-vous ou prévoir une lampe torche puissante. EDL 33 dispose d'un éclairage professionnel portatif pour les situations où la lumière naturelle est insuffisante.

Erreur n°4 : ne pas prendre de photos

Un état des lieux sans photos est un état des lieux incomplet. Les descriptions textuelles, aussi précises soient-elles, laissent place à l'interprétation. "Légère trace sur le mur" peut signifier tout et n'importe quoi.

Comment l'éviter : photographier chaque anomalie constatée ainsi que l'état général de chaque pièce (vue d'ensemble). Les photos doivent être horodatées et intégrées au rapport. EDL 33 intègre systématiquement des photos haute résolution horodatées dans chaque rapport, qui est remis dès la fin de la visite.

Erreur n°5 : oublier de relever les compteurs

Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) font partie intégrante de l'état des lieux. Les oublier expose le propriétaire ou le locataire à des contestations sur les consommations réelles pendant la période de location.

Comment l'éviter : noter systématiquement les index de tous les compteurs présents dans le logement, y compris ceux situés dans les parties communes ou au sous-sol. Photographier chaque compteur avec l'index visible. Pour un guide complet de l'état des lieux, EDL 33 a publié un article détaillé.

Erreur n°6 : signer sans lire attentivement le document

Sous la pression du moment, il est tentant de signer rapidement le document pour en finir. Pourtant, l'état des lieux est un document juridique qui engage les deux parties. Une fois signé, il est très difficile de le contester (un délai de 10 jours est accordé par la loi pour demander des modifications par lettre recommandée, mais la démarche est contraignante).

Comment l'éviter : prendre le temps de relire chaque mention avant de signer. Vérifier que toutes les observations formulées oralement figurent bien dans le document écrit. En cas de désaccord sur un point, le signaler immédiatement et exiger qu'il soit noté. Ne jamais signer un document pré-rempli sans vérification.

Erreur n°7 : ignorer les espaces extérieurs

Balcon, terrasse, jardin, cour... Ces espaces sont partie intégrante du logement loué, mais ils sont régulièrement oubliés lors de l'état des lieux. L'état de la clôture, des dalles de terrasse, du portail ou du gazon n'est pas mentionné, ce qui pose problème à la sortie.

Comment l'éviter : inclure systématiquement dans le constat :

• L'état du balcon ou de la terrasse (sol, garde-corps, évacuation d'eau)
• Le jardin (état de la pelouse, des plantations, de la clôture)
• Le portail et le portillon (fonctionnement, état de la serrure)
• Les éventuels équipements extérieurs (store banne, abri de jardin)

Erreur n°8 : ne pas noter les dégradations préexistantes

Lors d'un état des lieux d'entrée, minimiser ou omettre les défauts existants est une erreur qui se paie cher à la sortie. Si une rayure sur le parquet ou une trace d'humidité n'est pas consignée à l'entrée, elle sera imputée au locataire sortant.

Comment l'éviter : adopter un regard critique et exhaustif à l'entrée. Mieux vaut noter un défaut de trop qu'un de moins. Les formulations doivent être précises : ne pas écrire "mur en bon état" quand il y a une micro-fissure visible, mais "mur en bon état avec micro-fissure de 5 cm au-dessus de la prise, côté fenêtre". La précision du vocabulaire est essentielle.

Erreur n°9 : oublier le garage, la cave et les annexes

Un logement comprend souvent des annexes : cave, garage, parking, grenier, cellier, buanderie commune... Ces espaces sont mentionnés au bail et doivent impérativement figurer dans l'état des lieux. Les oublier revient à ne documenter qu'une partie du bien loué.

Comment l'éviter : avant de commencer l'état des lieux, vérifier sur le bail la liste complète des locaux inclus dans la location. Prévoir le temps nécessaire pour visiter chaque annexe, même si elle se trouve à un autre étage ou dans un autre bâtiment. Pour chaque annexe, noter :

• L'état des murs, du sol et du plafond
• Le fonctionnement de la porte et de la serrure
• La présence ou l'absence d'éclairage
• L'état général (humidité, propreté)

Erreur n°10 : faire l'état des lieux soi-même quand les enjeux sont élevés

Réaliser un état des lieux entre particuliers est tout à fait légal. Mais lorsque les enjeux financiers sont importants (logement haut de gamme, location meublée avec mobilier de valeur, historique conflictuel entre propriétaire et locataire), le faire soi-même expose à des risques considérables.

Comment l'éviter : faire appel à un professionnel indépendant comme EDL 33. Un expert tiers apporte :

• L'impartialité : ni du côté du propriétaire, ni du côté du locataire
• La rigueur technique : un rapport conforme aux exigences de la loi ALUR, avec photos horodatées et certification eIDAS
• La valeur juridique : un document admissible devant un tribunal ou une commission de conciliation
• Le gain de temps : la gestion complète du rendez-vous, de la visite et de la rédaction du rapport

Chez EDL 33, les tarifs démarrent à 85 euros HT pour un studio non meublé. Un investissement modeste au regard de la sécurité juridique obtenue.

Le coût d'une erreur : quelques exemples concrets

Pour mesurer l'impact réel de ces erreurs, voici des situations rencontrées régulièrement par EDL 33 :

Les bonnes pratiques en résumé

Pour réaliser un état des lieux fiable et protecteur :

1. Prévoir suffisamment de temps : ne jamais faire un état des lieux dans la précipitation
2. Venir équipé : lampe torche, chargeur de téléphone, stylo, copie du bail
3. Tester chaque équipement : robinets, prises, plaques, volets, VMC, interphone
4. Photographier systématiquement : chaque pièce en vue d'ensemble + chaque anomalie en gros plan
5. Être exhaustif : ne rien négliger, des combles au garage
6. Être précis : localiser chaque observation (mur nord, à gauche de la fenêtre, à 1,5 m du sol)
7. Relire avant de signer : un document signé engage juridiquement
8. Conserver une copie : chaque partie doit disposer d'un exemplaire du rapport
9. Faire appel à un expert quand les enjeux le justifient

Pour disposer d'une liste complète et détaillée de tous les points à vérifier, la check-list pour ne rien oublier est un outil indispensable.

FAQ : erreurs et bonnes pratiques pour l'état des lieux

Peut-on modifier un état des lieux après signature ?

Oui, dans un délai de 10 jours suivant la signature, le locataire peut demander des modifications par lettre recommandée avec accusé de réception. Au-delà, le document est considéré comme définitif. Pendant le premier mois de chauffe, il est également possible de signaler des anomalies du système de chauffage.

Que faire si le propriétaire refuse de noter un défaut ?

Si un désaccord persiste, le locataire peut refuser de signer l'état des lieux et demander l'intervention d'un huissier de justice (les frais sont alors partagés). Il est aussi possible de mentionner le désaccord directement sur le document, à côté de la mention contestée.

Un état des lieux réalisé par un professionnel est-il plus fiable juridiquement ?

Oui. Un rapport professionnel, conforme aux exigences de la loi ALUR, avec photos horodatées et signature électronique certifiée, a une valeur probante supérieure devant un juge ou une commission de conciliation. C'est l'une des raisons principales de faire appel à un professionnel.

Combien de temps dure un état des lieux bien fait ?

Comptez en moyenne 45 minutes pour un studio, 1 heure pour un T2, 1h30 pour un T3 et jusqu'à 2 heures pour une maison avec extérieurs et annexes. En location meublée, ajoutez 30 à 45 minutes pour l'inventaire du mobilier.

L'état des lieux peut-il se faire sans la présence du locataire ?

Non, l'état des lieux doit être réalisé en présence des deux parties (ou de leurs représentants mandatés) de manière contradictoire. En revanche, un professionnel mandaté par l'une des parties peut représenter celle-ci. Contacter EDL 33 pour organiser un rendez-vous.

Besoin d'un état des lieux sans erreur à Bordeaux ?

EDL 33 réalise des états des lieux rigoureux, complets et conformes à la réglementation. Le rapport détaillé est remis dès la fin de la visite.

• Téléphone : 06 03 21 04 27
• Email : mae@edl33.fr
• Devis gratuit : Contactez EDL 33
• Tarifs : à partir de 85 € HT -- Voir tous les tarifs