État des lieux d'entrée vs sortie : les différences clés

L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sont deux documents distincts qui poursuivent des objectifs différents, même si leur forme est similaire. Bien comprendre ces différences est essentiel pour protéger ses intérêts, que l'on soit locataire ou propriétaire. Cet article, rédigé par EDL 33, détaille les spécificités de chaque type d'état des lieux.

Pour une vue d'ensemble de la procédure, consultez le guide complet de l'état des lieux.

Les objectifs : deux logiques complémentaires

L'état des lieux d'entrée : la photographie initiale

L'état des lieux d'entrée a pour objectif de figer l'état du logement au moment où le locataire en prend possession. Ce document constitue la référence qui servira de base de comparaison lors du départ.

Son rôle est essentiellement protecteur pour le locataire : en documentant chaque défaut existant, il empêche que ces défauts lui soient imputés à la sortie. Mais il protège également le propriétaire en établissant un état de référence incontestable.

L'état des lieux de sortie : le bilan de la location

L'état des lieux de sortie a pour objectif de constater l'état du logement au moment où le locataire restitue les clés. Il sera confronté point par point à l'état des lieux d'entrée pour déterminer si des dégradations ont été commises pendant la durée de la location.

Son enjeu principal est la restitution du dépôt de garantie. C'est sur la base de cette comparaison que seront évaluées d'éventuelles retenues. Pour tout savoir sur ce sujet, consultez l'article sur les règles du dépôt de garantie.

Tableau comparatif : entrée vs sortie

Le contenu détaillé de chaque type

Ce que contiennent les deux types d'état des lieux

Le décret du 30 mars 2016 impose un socle commun de mentions obligatoires :

• Le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
• La date de réalisation
• L'adresse complète du logement
• L'identité des parties et éventuels représentants
• Les relevés de compteurs individuels (eau, gaz, électricité)
• Le détail et la destination des clés
• La description pièce par pièce de l'état des revêtements de sol, mur et plafond
• L'état des équipements mentionnés au bail
• La signature des parties

Les spécificités de l'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie comporte des mentions supplémentaires :

• La nouvelle adresse du locataire (pour l'envoi du solde de tout compte)
• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée (pour référence)
• Les évolutions constatées entre l'entrée et la sortie

C'est cette dimension comparative qui rend l'état des lieux de sortie particulièrement sensible. Chaque élément est examiné au regard de l'état initial documenté lors de l'entrée.

Le rôle central des photos

À l'entrée : constituer un dossier de preuves

Les photos prises lors de l'état des lieux d'entrée servent de preuves visuelles de l'état initial. Elles doivent être :

• Nombreuses : chaque pièce sous plusieurs angles
• Précises : gros plans sur les défauts existants (fissures, taches, rayures)
• Horodatées : la date et l'heure doivent être enregistrées dans les métadonnées
• Intégrées au rapport : les photos annexées mais non référencées dans le texte ont moins de valeur

EDL 33 intègre systématiquement les photos directement dans le corps du rapport, en regard de la description écrite correspondante. Cette méthode garantit une traçabilité parfaite entre le constat visuel et la description textuelle.

À la sortie : documenter les écarts

Les photos de l'état des lieux de sortie permettent de visualiser les éventuelles dégradations par rapport à l'état initial. Elles sont indispensables pour :

• Justifier des retenues sur le dépôt de garantie auprès du locataire
• Obtenir des devis de remise en état précis
• Constituer un dossier en cas de procédure judiciaire

Sans photos, il est extrêmement difficile de prouver l'existence et l'ampleur d'une dégradation devant un juge ou une commission de conciliation.

Usure normale vs dégradation : la question clé de la sortie

L'un des principaux points de friction lors de l'état des lieux de sortie concerne la distinction entre l'usure normale (vétusté) et les dégradations imputables au locataire.

L'usure normale (vétusté)

L'usure normale correspond à la détérioration naturelle des matériaux et équipements du fait de leur utilisation courante et du temps qui passe. Elle est à la charge du propriétaire. Exemples :

• Jaunissement de la peinture blanche au fil des années
• Usure légère du parquet dans les zones de passage
• Traces d'usure sur les poignées de porte
• Légère décoloration des joints de salle de bain

Les dégradations

Les dégradations résultent d'un usage anormal, d'un défaut d'entretien ou d'une négligence du locataire. Elles sont à la charge du locataire. Exemples :

• Trous dans les murs non rebouchés
• Brûlures sur le plan de travail ou le sol
• Moquette tachée de manière irréversible
• Vitre cassée
• Équipement manquant ou détérioré

La grille de vétusté : un outil objectif

Pour trancher entre usure et dégradation, la loi ALUR encourage l'utilisation d'une grille de vétusté annexée au bail. Cette grille fixe pour chaque type d'élément :

• La durée de vie théorique (ex. : peinture = 7 à 10 ans)
• Le taux d'abattement annuel pour usure
• La valeur résiduelle au-delà de laquelle le remplacement incombe au propriétaire

Exemple : si une peinture a une durée de vie de 9 ans et que le locataire part après 6 ans, seul un tiers environ de la valeur de la remise en peinture pourra lui être imputé en cas de dégradation.

Le moment idéal pour chaque type

Quand réaliser l'état des lieux d'entrée ?

L'état des lieux d'entrée se réalise le jour de la remise des clés, avant que le locataire n'emménage. Idéalement :

• À la lumière du jour pour une meilleure visibilité des défauts
• Logement vide ou du moins accessible dans sa totalité
• Compteurs alimentés pour pouvoir tester les équipements
• Avant tout aménagement par le locataire

Quand réaliser l'état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie se réalise le jour de la restitution des clés, lorsque le locataire a vidé le logement. Pour un bon déroulement :

• Le logement doit être entièrement vidé de tous les effets personnels
• Un nettoyage complet doit avoir été effectué
• Les menues réparations locatives doivent être faites (trous rebouchés, ampoules remplacées)
• Les clés, badges et télécommandes doivent être rassemblés et prêts à être remis

Conseils pratiques pour le locataire

Avant l'état des lieux d'entrée

1. Demander à visiter le logement avant le jour de l'état des lieux pour repérer les défauts potentiels
2. Se munir d'une lampe torche pour inspecter les recoins sombres (placards, sous-évier)
3. Tester systématiquement tous les équipements : robinets, chasse d'eau, interrupteurs, prises, volets, chauffage
4. Photographier tout élément qui semble dégradé ou usé, en plus des photos du rapport
5. Ne pas hésiter à signaler les micro-défauts : il est toujours préférable de noter trop que pas assez

Avant l'état des lieux de sortie

1. Consulter son état des lieux d'entrée pour identifier les points à corriger
2. Effectuer un ménage approfondi : cuisinière, réfrigérateur, sanitaires, vitres, sols
3. Reboucher les trous de chevilles et d'accrochage avec un enduit de rebouchage, puis poncer
4. Remplacer les éléments défectueux : ampoules grillées, joints noircis, rideaux de douche abîmés
5. Envisager une visite conseil avec EDL 33 (70 € HT) pour identifier les points d'attention avant le jour J

Conseils pratiques pour le propriétaire

Pour l'état des lieux d'entrée

1. Préparer le logement : remise en état complète, nettoyage professionnel si nécessaire
2. Rassembler tous les documents : bail signé, diagnostics techniques, notice d'utilisation des équipements
3. Remettre un logement fonctionnel : tous les équipements doivent être en état de marche
4. Annexer une grille de vétusté au bail pour anticiper les futures discussions à la sortie

Pour l'état des lieux de sortie

1. Apporter l'état des lieux d'entrée pour comparaison immédiate
2. Prévoir les devis de remise en état si des dégradations sont constatées
3. Distinguer l'usure de la dégradation en s'appuyant sur la grille de vétusté
4. Faire appel à un professionnel pour garantir un constat objectif et incontestable

Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux ?

Absence d'état des lieux d'entrée

Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Cette présomption est extrêmement défavorable au locataire, car toute dégradation constatée à la sortie pourra lui être imputée, sans qu'il puisse prouver que le défaut existait déjà.

Absence d'état des lieux de sortie

Si aucun état des lieux de sortie n'est réalisé, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état. Le bailleur ne pourra alors effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie, sauf à prouver l'existence de dégradations par d'autres moyens (photos, témoignages, constats).

Dans les deux cas, l'absence d'état des lieux place l'une des parties dans une situation juridiquement délicate. C'est pourquoi EDL 33 recommande systématiquement de réaliser les deux états des lieux avec le même niveau de rigueur. Pour éviter les pièges, consultez l'article sur les erreurs fréquentes à éviter.

L'avantage d'un professionnel unique pour les deux états des lieux

Faire appel au même professionnel pour l'état des lieux d'entrée et de sortie présente un avantage considérable : la cohérence méthodologique. Le même protocole d'inspection, le même outil numérique et le même niveau de détail sont appliqués, ce qui rend la comparaison entre les deux documents particulièrement fiable et objective.

EDL 33 conserve l'historique de chaque intervention, permettant une comparaison précise et documentée lors de la sortie. Le rapport est remis dès la fin de la visite, aussi bien pour l'entrée que pour la sortie.

FAQ : questions fréquentes sur l'entrée et la sortie

Le locataire peut-il contester l'état des lieux d'entrée après l'avoir signé ?

Oui, le locataire dispose d'un délai de 10 jours après la signature pour demander des modifications par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour les éléments de chauffage, ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe. Passé ces délais, la contestation reste possible mais nécessite des preuves solides.

L'état des lieux de sortie doit-il être fait le même jour que la remise des clés ?

En principe, oui. L'état des lieux de sortie est réalisé lors de la remise des clés. Cependant, les parties peuvent convenir d'une date différente, à condition que le locataire conserve l'accès au logement jusqu'à la réalisation de l'état des lieux. Le loyer continue de courir jusqu'à la restitution effective des clés.

Que faire si le propriétaire ne se présente pas à l'état des lieux de sortie ?

Le locataire doit mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée de fixer un nouveau rendez-vous. Si le bailleur persiste à ne pas se présenter, le locataire peut faire appel à un commissaire de justice pour dresser un constat. Les frais seront alors partagés par moitié.

Peut-on faire un seul document pour l'entrée et la sortie ?

Non. L'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie sont deux documents distincts, réalisés à des moments différents. Ils peuvent cependant être établis sur un même support informatique qui facilite la comparaison, ce que font les outils numériques professionnels utilisés par EDL 33.

Le locataire doit-il être présent en personne ?

Pas nécessairement. Le locataire peut se faire représenter par un tiers muni d'une procuration écrite et d'une copie de sa pièce d'identité. Cette solution est particulièrement utile lorsque le locataire a déjà quitté la région au moment de l'état des lieux de sortie.

Besoin d'un état des lieux d'entrée ou de sortie à Bordeaux ?

EDL 33 réalise des états des lieux d'entrée professionnels et des états des lieux de sortie sur Bordeaux et 15 km alentour, avec intervention en Gironde possible sur devis. Le rapport est remis dès la fin de la visite, avec photos intégrées et signature électronique.

• Téléphone : 06 03 21 04 27
• Email : mae@edl33.fr
• En ligne : Prendre rendez-vous