Loi ELAN et états des lieux : ce qu'il faut savoir

La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, a apporté une série de modifications au cadre juridique du logement locatif en France. Moins connue du grand public que la loi ALUR de 2014, elle a pourtant introduit des ajustements importants qui concernent directement les bailleurs et les locataires — notamment autour des états des lieux, du bail mobilité, de la dématérialisation des procédures et de l'encadrement des loyers. Cet article fait le point sur ce que la loi ELAN a changé précisément pour les états des lieux à Bordeaux et ailleurs, et sur ce qu'elle n'a pas touché, car l'essentiel du cadre légal reste construit sur la loi ALUR et le décret du 30 mars 2016.

La loi ELAN en quelques mots

La loi ELAN — acronyme de « évolution du logement, de l'aménagement et du numérique » — est une loi-cadre de 2018 qui visait plusieurs objectifs : libérer la production de logements, faciliter les parcours locatifs, moderniser les procédures et renforcer la lutte contre les fraudes locatives. Son périmètre est large, couvrant la construction neuve, le logement social, la rénovation énergétique, la copropriété et, pour ce qui nous intéresse ici, la relation bailleur-locataire.

Dans le domaine locatif, la loi ELAN n'a pas remplacé la loi de 1989 ni la loi ALUR de 2014. Elle est venue compléter et ajuster certains dispositifs, en corrigeant des points techniques et en introduisant quelques nouveautés. C'est pour cette raison qu'en pratique, un bailleur à Bordeaux qui prépare un état des lieux doit toujours se référer en priorité aux dispositions ALUR et au décret de 2016 pour le formalisme du document, et intégrer les ajustements ELAN là où ils s'appliquent.

Pour un investisseur ou un bailleur qui gère plusieurs logements dans la métropole bordelaise, la combinaison des deux lois forme un ensemble cohérent qu'il faut connaître dans ses grandes lignes avant toute mise en location. Les deux textes se complètent sans se substituer l'un à l'autre, et ignorer l'un des deux expose à des erreurs de procédure coûteuses.

Ce qui change pour les états des lieux avec ELAN

La loi ELAN n'a pas modifié les rubriques obligatoires d'un état des lieux locatif, qui restent celles fixées par le décret du 30 mars 2016. En revanche, elle a renforcé plusieurs éléments connexes qui influent sur la valeur et l'usage du document. Le premier est la reconnaissance juridique pleine et entière de la signature électronique qualifiée dans le cadre des procédures locatives. Un état des lieux signé par voie électronique — via un dispositif conforme au règlement eIDAS européen — a désormais exactement la même valeur juridique qu'un document signé manuscritement. Cette clarification a accéléré la dématérialisation des constats et légitimé les rapports produits par les professionnels équipés de solutions numériques.

Le deuxième élément concerne la transmission dématérialisée du document entre les parties. Le bailleur peut désormais envoyer l'état des lieux signé au locataire par voie électronique, sous réserve du consentement préalable du destinataire. Cette possibilité raccourcit les délais et supprime les allers-retours postaux qui ralentissaient auparavant la finalisation administrative de la mise en location.

Le troisième point, plus indirect, tient à la clarification des règles autour de la grille de vétusté. La grille de vétusté, dont le fonctionnement détaillé est expliqué dans notre article dédié, reste facultative mais son usage est désormais mieux encadré lorsqu'elle est annexée au bail. L'état des lieux de sortie s'y réfère plus systématiquement, ce qui facilite le calcul des retenues légitimes sur le dépôt de garantie.

Le bail mobilité et ses implications pour l'état des lieux

L'une des innovations les plus visibles de la loi ELAN est la création du bail mobilité, destiné à des locataires en situation temporaire : étudiants en formation, apprentis, personnes en mission professionnelle, stagiaires, personnes en mutation, ou en contrat d'alternance. Ce bail, d'une durée d'un à dix mois non renouvelable, ne peut être utilisé que pour un logement meublé et n'implique pas de dépôt de garantie exigible au sens de la loi ALUR classique.

Pour l'état des lieux, le bail mobilité applique les mêmes règles de fond que les autres baux : le document est obligatoire, contradictoire, signé par les deux parties à l'entrée et à la sortie, et doit respecter le formalisme du décret de 2016. La seule différence pratique tient à l'absence de dépôt de garantie retenu par le bailleur dans la plupart des cas, ce qui ne dispense pas de formaliser précisément l'état initial du logement, puisque le locataire reste responsable des dégradations qu'il peut causer.

À Bordeaux, le bail mobilité s'est développé rapidement dans les secteurs étudiants — autour des campus de Pessac et Talence notamment — et pour les cadres en mission temporaire dans les zones d'activité de Mérignac. L'état des lieux d'entrée reste aussi important que pour un bail classique, car la durée courte du contrat crée souvent plus de rotations par an et multiplie d'autant les occasions de litige.

La dématérialisation des procédures locatives

La loi ELAN a acté la dématérialisation possible de l'ensemble des documents locatifs, du contrat de bail à l'état des lieux en passant par les quittances de loyer et les courriers recommandés. Cette évolution s'inscrit dans une logique plus large de simplification administrative et de réduction des coûts de gestion pour les bailleurs et les agences.

Concrètement, un état des lieux à Bordeaux peut désormais être intégralement numérique de la capture photo à la signature finale, en passant par la rédaction et l'archivage. Le rapport est généré sur tablette pendant la visite, signé électroniquement par les parties avant de quitter le logement, et transmis immédiatement par email. Ce cycle réduit les erreurs de retranscription, supprime les pertes de document et facilite les consultations ultérieures en cas de litige.

Cette dématérialisation a également des implications sur la conservation : un document numérique archivé sur un serveur sécurisé reste accessible et lisible pendant des années, là où un document papier peut se perdre, se dégrader ou être difficile à retrouver. La valeur probante d'un constat numérique signé eIDAS est aujourd'hui pleinement reconnue par les tribunaux français, ce qui en fait un standard professionnel pour les états des lieux d'entrée réalisés sur Bordeaux et sa métropole.

L'impact sur les colocations et les baux à plusieurs

La loi ELAN a également clarifié plusieurs points concernant les colocations, qui représentent une part importante du marché locatif à Bordeaux, notamment dans les secteurs étudiants de Pessac et Talence. Le législateur a distingué plus nettement la colocation « classique » — où chaque colocataire signe un contrat unique avec clause de solidarité — de la colocation à baux multiples, où chaque locataire dispose de son propre contrat portant sur une chambre individuelle avec jouissance partagée des parties communes.

Dans les deux cas, l'état des lieux reste obligatoire et contradictoire. La subtilité tient à la gestion des entrées et sorties successives : quand un colocataire quitte le logement et qu'un nouveau entre, faut-il refaire un état des lieux complet, ou simplement documenter le changement ? La pratique recommandée consiste à établir un constat partiel qui documente l'état des espaces communs et de la chambre libérée à ce moment-là, ce qui évite de remettre en cause l'ensemble du bail et protège tous les colocataires.

Pour les bailleurs qui proposent des colocations à Bordeaux, tenir une documentation rigoureuse des rotations successives est essentiel pour éviter les contestations en chaîne à chaque mouvement. Les outils numériques facilitent désormais ce suivi longitudinal en conservant l'historique des états des lieux successifs dans un même dossier.

Ce que la loi ELAN n'a pas modifié

Pour éviter les malentendus, il est important de rappeler ce que la loi ELAN n'a pas changé. Elle n'a pas modifié le contenu obligatoire d'un état des lieux — les rubriques restent celles du décret de 2016. Elle n'a pas modifié le principe du caractère contradictoire du constat, qui doit toujours être réalisé en présence simultanée du bailleur (ou de son représentant) et du locataire. Elle n'a pas modifié les délais légaux de restitution du dépôt de garantie, qui restent d'un mois en l'absence de retenue et de deux mois en cas de retenue justifiée, comme prévu par la loi ALUR.

Elle n'a pas non plus modifié les règles encadrant la retenue sur dépôt de garantie en cas de dégradations. Ces règles, complexes, font l'objet d'une jurisprudence abondante et s'appuient sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie — d'où l'importance toujours aussi cruciale de disposer d'un document d'entrée rigoureux et détaillé. Pour approfondir l'ensemble du cadre réglementaire applicable aujourd'hui, le guide dédié à la loi ALUR et aux réglementations locatives reprend les dispositions clés qui encadrent la location à Bordeaux et ailleurs. La loi ELAN s'y ajoute sans s'y substituer : les deux textes se complètent et s'appliquent conjointement à la plupart des situations concrètes.

Autre point inchangé : l'obligation de présence du locataire à l'état des lieux de sortie, et la nécessité de signer le document à l'issue de la visite. Un bailleur qui tenterait de réaliser un état des lieux hors de la présence du locataire s'exposerait à une nullité immédiate du constat et à une impossibilité de justifier la moindre retenue sur le dépôt de garantie — quelles que soient les évolutions techniques apportées par la loi ELAN.

Ce qu'il faut retenir

La loi ELAN n'a pas bouleversé le cadre des états des lieux locatifs : elle est venue le compléter en reconnaissant pleinement la signature électronique, en facilitant la dématérialisation des procédures et en introduisant le bail mobilité. L'essentiel du formalisme reste fixé par la loi ALUR et le décret de 2016. Pour un bailleur ou un investisseur à Bordeaux, cela signifie qu'un état des lieux rigoureux, contradictoire et conforme ALUR reste indispensable — les apports d'ELAN facilitent simplement sa production et sa gestion au quotidien. Les liens entre ELAN et les autres dispositions protectrices, notamment la loi ALUR pour les propriétaires, forment un ensemble cohérent qu'il faut appréhender dans son intégralité avant toute mise en location.